Stan na dan posle novih poreskih rešenja: kategorizacija, paušalni porez i da li se izdavanje još isplati

Do pre nekoliko godina izdavanje stana na dan izgledalo je jednostavno: oglas na platformi, ključ u kutijici kod ulaza i novac na računu. Mnogi vlasnici nisu ni razmišljali o porezu, a o kategorizaciji su znali samo da „postoji neki papir u opštini“. Ta vremena su prošla. Poreska uprava je za 2026. godinu donela rešenja kojima se svim registrovanim izdavaocima utvrđuje porez na prihod od ugostiteljskih usluga, a rešenja su predata pošti 8. juna. Vlada je u međuvremenu usvojila i novu uredbu o boravišnoj taksi, pa se pitanje iz naslova postavlja samo od sebe: da li se ovaj posao još isplati?

Kratak odgovor glasi: isplati se, ali samo ako stan radi. Duži odgovor zavisi od lokacije, broja ležajeva i, pre svega, od toga koliko noći mesečno je stan zaista zauzet.

Koliko je stanova u igri

Prema podacima Ministarstva turizma, u Srbiji je registrovano oko 16.000 stanova za kratkoročno izdavanje, a procene govore da se samo u Beogradu na dan izdaje između 5.000 i 8.000 stanova. Ukupan promet se procenjuje na 150 do 300 miliona evra godišnje. Razlika između broja registrovanih i broja stvarno ponuđenih stanova dovoljno govori: deo tržišta i dalje radi u sivoj zoni, a država to sada pokušava da promeni kroz rešenja, kontrole i praćenje podataka sa platformi za rezervacije.

Prvi korak: kategorizacija

Zakonski, stan koji izdajete na dan je objekat domaće radinosti, kao i apartman, kuća ili soba. Da biste ga legalno izdavali, potrebno je rešenje o kategorizaciji. Zahtev se podnosi elektronski jedinici lokalne samouprave na čijoj teritoriji je stan, a komisija proverava opremljenost, površinu, broj ležajeva i druge uslove i dodeljuje broj zvezdica. Rešenje važi tri godine, posle čega se postupak ponavlja.

Kategorizacija nije puka formalnost. Od nje zavise sve ostale obaveze. U roku od 15 dana od pravosnažnosti rešenja podnosi se poreska prijava na obrascu PPDG-4R, a objekat se evidentira u sistemu eTurista, kroz koji se prijavljuju gosti. Isti obrazac se podnosi kada promenite broj ležajeva, adresu ili kada prestanete da izdajete, takođe u roku od 15 dana. Ovo poslednje mnogi zaborave, pa godinama dobijaju rešenja za stan koji odavno izdaju na duže.

Kako se računa paušalni porez

Najveća razlika u odnosu na klasičan zakup jeste to što porez kod izdavanja na dan ne zavisi od toga koliko ste zaradili. Plaćate ga paušalno, i kada je stan pun i kada je prazan. Formula je propisana zakonom: uzima se pet odsto prosečne mesečne zarade u Srbiji iz prethodne godine, množi se brojem ležajeva i koeficijentom kategorije turističkog mesta, a na taj iznos primenjuje se stopa od 20 odsto.

Za 2026. osnov je prosečna zarada iz 2025. godine od 151.086 dinara, pa pet odsto iznosi 7.554,30 dinara. Koeficijent za turističko mesto prve kategorije je 5, za drugu 4,25, za treću 3,5, za četvrtu 2,5, a za objekte van kategorisanog turističkog mesta 2. Kada se sve izračuna, godišnji porez po jednom ležaju je:

• u turističkom mestu prve kategorije, kakav je Beograd: 7.554 dinara,
• u drugoj kategoriji: 6.421 dinar,
• u trećoj kategoriji: 5.288 dinara,
• u četvrtoj kategoriji: 3.777 dinara,
• van turističkog mesta: 3.022 dinara.

Porez se plaća kvartalno. Za beogradski stan sa četiri ležaja to je oko 30.200 dinara godišnje, odnosno nešto više od 7.500 dinara po kvartalu. Pošto se osnovica vezuje za prosečnu platu, a plate rastu, i ovaj iznos će svake godine biti nešto veći.

Boravišna taksa: paušal za fizička lica

Uz porez ide i boravišna taksa. Hoteli i preduzetnici je naplaćuju od gostiju po noćenju i uplaćuju gradu, a fizička lica je plaćaju u godišnjem iznosu po ležaju, takođe tromesečno. Za turističko mesto prve kategorije to je 3.300 dinara po ležaju godišnje, za drugu 2.600, za treću 2.000, za četvrtu 1.300 i van turističkog mesta 1.000 dinara. Stan sa četiri ležaja u Beogradu tako plaća 13.200 dinara takse godišnje.

Uredbom koja važi od 15. oktobra 2026. Vlada je podigla raspone takse po noćenju, pa za prvu kategoriju sada iznose od 190 do 240 dinara, umesto ranijih 100 do 160. Ta promena direktno pogađa hotele i registrovane preduzetnike, a godišnji paušal za fizička lica određuje se posebnim propisom. Ipak, dobro je pratiti odluke svoje opštine, jer svaka promena takse pre ili kasnije stigne i do cene noćenja.

eTurista i kazne koje bole

Svaki gost, domaći ili strani, upisuje se u eTuristu odmah po dolasku i odjavljuje po odlasku. Za stranog gosta postoji i obaveza prijave policiji u roku od 24 sata. Ovo je deo posla koji vlasnici najčešće olako shvataju, a kazne su ozbiljne. Za fizičko lice koje ne upisuje goste uredno ili upisuje netačne podatke, Zakon o ugostiteljstvu predviđa kaznu od 150.000 do 350.000 dinara. Za neprijavljivanje stranca kazna po Zakonu o strancima ide od 5.000 do 150.000 dinara.

Kontrole više nisu samo teorija. Inspekcija sve češće dolazi kao običan gost, a podaci sa platformi omogućavaju poređenje broja recenzija i rezervacija sa onim što je prijavljeno. Ko ima pedeset ocena godišnje na Booking-u, a nijednog prijavljenog gosta, teško će objasniti tu razliku.

Računica: na dan ili na duži rok

Ovde dolazimo do suštine. Porez i taksa za stan sa četiri ležaja u Beogradu zajedno izlaze oko 43.400 dinara, odnosno oko 370 evra godišnje. To nije iznos koji ruši posao. Ono što posao zaista određuje jesu ostali troškovi i popunjenost.

Pogledajmo primer jednosobnog stana u širem centru Beograda. Pretpostavke su naše, ali bliske onome što vlasnici navode u praksi: prosečna cena od 55 evra po noći, provizija platforme oko 15 odsto, čišćenje i pranje veša oko 25 evra po dolasku uz prosečan boravak od dve noći, režije, internet i televizija oko 120 evra mesečno, plus oko 600 evra godišnje za sitne popravke i potrošni materijal.

Ako je stan zauzet 18 noći mesečno, godišnji prihod je oko 11.900 evra. Kada se odbiju provizija, čišćenje, režije, održavanje, porez i taksa, ostaje oko 5.000 evra. Isti stan izdat na duži rok za 600 evra mesečno, uz porez na zakup od efektivno 15 odsto i režije koje plaća zakupac, donosi oko 6.100 evra neto, uz neuporedivo manje posla.

Ako je stan zauzet 24 noći mesečno, računica se okreće. Prihod raste na oko 15.800 evra, a neto zarada na oko 7.400 evra, što je primetno više od dugoročnog zakupa. Razlika od 1.300 evra godišnje je realna, ali treba je uporediti sa vremenom koje ovaj posao traži. Uz više cene u sezoni i dobre ocene ta razlika raste, a sa svakom praznom nedeljom brzo nestaje.

Slično računaju i stručnjaci. Milić Đoković je za RTS rekao da se izdavanje na dan isplati ako je stan zauzet više od 20 dana mesečno, da se između 15 i 20 dana uglavnom ide na nulu, a da se ispod toga ulazi u minus. Granica isplativosti, po njegovim rečima, je negde između 180 i 200 izdatih dana godišnje.

Šta da proverite pre nego što odlučite

Ako tek razmišljate o kratkoročnom izdavanju, ili kupujete stan baš sa tom namerom, nekoliko stvari vredi proveriti unapred.

Prvo, lokacija. Stan blizu centra, Kneza Mihaila, Savamale ili sajma ima realne šanse za visoku popunjenost tokom cele godine. Stan na periferiji bez dobrog prevoza teško će prelaziti 15 noći mesečno van leta i velikih događaja.

Drugo, vreme. Komunikacija sa gostima, predaja ključeva, organizacija čišćenja i rešavanje kvarova u ponoć su posao, a ne pasivan prihod. Ako to prepustite agenciji za upravljanje, računajte da uzima 15 do 25 odsto prihoda, što računicu iz primera gura ispod dugoročnog zakupa.

Treće, komšije i zgrada. Česta smena gostiju u stambenoj zgradi izaziva nezadovoljstvo, a loši odnosi sa stambenom zajednicom znaju da završe prijavama inspekciji.

Četvrto, papiri. Bez kategorizacije, poreske prijave i redovnog vođenja eTuriste svaka zarada je privremena, jer jedna kazna od 150.000 dinara može da pojede prihod od nekoliko meseci.

Nova pravila nisu ugasila izdavanje na dan, ali su završila period u kome je to bio lak i neformalan dodatni prihod. Za stan na dobroj lokaciji, sa visokom popunjenošću i vlasnikom koji je spreman da se posveti poslu, računica i dalje stoji. Za sve ostale, klasičan zakup na godinu dana često donosi isti ili veći novac uz mnogo mirniji san.