Kupovina stana kao investicija: koliki je prinos od izdavanja i koji kraj izabrati

U Srbiji se o stanu kao investiciji priča gotovo kao o zakonu prirode. „Kvadrat nikad ne pada“, „bolje u cigle nego u banku“, „kupiš garsonjeru, izdaješ je i ona ti otplati samu sebe“. Ima u tome istine: nekretnine su decenijama čuvale vrednost bolje od štednje u dinarima, a kirija je opipljiv prihod koji stiže svakog meseca. Ali između priče iz kafane i stvarne računice postoji razlika od nekoliko procenata godišnje, a kod ulaganja od sto i više hiljada evra to su ozbiljne pare.

Ovaj tekst je za one koji razmišljaju da kupe stan prvenstveno da bi ga izdavali, a ne da bi u njemu živeli. Proći ćemo kroz to kako se računa prinos, koliko stanovi danas zaista donose u većim gradovima, koje troškove ljudi najčešće zaborave i po čemu se bira lokacija i sam stan. Brojke koje navodimo su okvirne i zasnivaju se na javno dostupnim podacima iz 2026. godine. Pre konkretne odluke uvek proverite aktuelne cene u kraju koji vas zanima.

Bruto i neto prinos: dve brojke koje se stalno mešaju

Bruto prinos je jednostavan: godišnja kirija podeljena cenom stana, puta sto. Ako stan košta 120.000 evra, a izdajete ga za 500 evra mesečno, godišnje dobijate 6.000 evra, što je bruto prinos od 5 odsto. To je broj koji ćete najčešće čuti od prodavaca, agencija i poznanika koji „imaju dva stana na izdavanje“.

Problem je u tome što ta računica pretpostavlja da je stan izdat svih dvanaest meseci, da ga niste ništa platili osim same cene, da ne plaćate porez i da se ništa nikad ne pokvari. Nijedna od te četiri pretpostavke ne važi. Neto prinos je ono što vam zaista ostane, i do njega se dolazi tek kada od kirije oduzmete sve troškove, a ukupnu investiciju računate zajedno sa svim troškovima kupovine i opremanja.

Pravilo koje se često pominje u analizama tržišta, i domaćim i stranim, jeste da je neto prinos obično za oko jedan i po do dva procentna poena niži od bruto prinosa. Ako vam neko obećava 5 odsto, računajte da ćete realno videti tri i nešto.

Koliko stanovi danas donose u Beogradu, Novom Sadu i Nišu

Republički geodetski zavod objavljuje ostvarene cene iz ugovora, ali ne prati kirije, pa zvanične statistike prinosa u Srbiji nema. Zato se prinos uvek procenjuje kombinovanjem cena iz RGZ-a i traženih kirija sa oglasnih portala. Takva procena nije savršena, jer su oglašene kirije obično malo više od onih koje se na kraju dogovore, ali daje dovoljno dobru sliku.

Prema podacima RGZ-a za prvi kvartal 2026. godine, prosečna cena kvadrata u Beogradu bila je oko 3.117 evra, u Novom Sadu oko 2.289 evra, a u Nišu oko 1.749 evra. Sa druge strane, prema podacima portala 4zida za drugi kvartal 2026, prosečna oglašena kirija za garsonjeru u Beogradu bila je oko 400 evra, za jednosoban stan oko 450, a za dvosoban oko 650 evra. U Novom Sadu su iste kategorije bile oko 280, 300 i 450 evra, dok se u Nišu garsonjera oglašavala za oko 250 evra, a dvosoban stan za oko 350 evra. Portal Nekretnine.rs je za mart 2026. izračunao da je prosečna tražena kirija u Beogradu oko 14,45 evra po kvadratu i primetio da su kirije prestale da rastu tempom iz 2023. i 2024. godine.

Kada se te brojke stave jedna uz drugu, dobija se otprilike ovakva slika. Jednosoban stan od 40 kvadrata u Beogradu, po prosečnoj ceni, košta oko 125.000 evra i donosi oko 450 do 470 evra mesečno, što je bruto prinos od oko 4,3 do 4,5 odsto. U Novom Sadu sličan stan košta oko 90.000 evra, a izdaje se za oko 300 evra, pa je bruto prinos oko 4 odsto. U Nišu ulazna cena pada na oko 70.000 evra, a kirija na oko 300 evra, što daje nešto više od 5 odsto. Manje garsonjere u svim gradovima obično imaju bolji prinos po uloženom evru od velikih stanova, jer kirija ne raste srazmerno kvadraturi.

Šta to znači u praksi? Ako stan kupujete isključivo zbog kirije, u Beogradu vam se novac kroz zakup vraća za dvadeset pet do trideset godina. To nije loše, ali nije ni bajka. Ono što ulaganje u stan dodatno čini zanimljivim jeste rast vrednosti same nekretnine. RGZ je za prvi kvartal 2026. zabeležio međugodišnji rast prosečne cene kvadrata od oko 14 odsto u Beogradu i Nišu i oko 10 odsto u Novom Sadu. Takav tempo, međutim, ne treba uzimati kao nešto što će se ponavljati svake godine. Ako vam se investicija isplati samo pod uslovom da cene nastave da rastu ovako, onda to više nije računica, već opklada.

Troškovi koje većina ljudi zaboravi da uračuna

Ulaganje ne počinje cenom iz oglasa. Na nju dodajte troškove kupovine, a posle toga i sve što stan košta dok ga izdajete.

Kod kupovine

• Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto plaća se kada kupujete stan od fizičkog lica. Kod prvog prenosa u novogradnji, kada investitor prodaje stan kao obveznik PDV-a, porez na prenos se ne plaća jer je PDV već uračunat u cenu. Oslobođenje za kupca prvog stana postoji, ali ono važi za stan u kome ćete živeti, a ne za investiciju.
• Notar i overa ugovora, čija cena zavisi od vrednosti stana i obično iznosi od nekoliko stotina evra naviše.
• Agencijska provizija, najčešće oko 2 odsto, ako kupujete preko agencije.
• Uknjižba i administrativne takse, uz procenu nepokretnosti i troškove obrade ako kupujete na kredit.
• Opremanje. Stan koji se izdaje gotovo uvek mora da bude namešten: kuhinja sa uređajima, kreveti, ormari, veš-mašina, klima. Za jednosoban stan to je lako nekoliko hiljada evra, a kod starijeg stana dodajte i krečenje, kupatilo ili stolariju.

Kada se sve sabere, stan od 125.000 evra vrlo lako postane ulaganje od 133.000 do 135.000 evra. Već samo to spušta bruto prinos za oko tri desetine procentnog poena.

Dok ga izdajete

• Porez na prihod od zakupa. Kada izdajete stan fizičkom licu na duže od 30 dana, porez je 20 odsto na osnovicu umanjenu za normirane troškove od 25 odsto, što efektivno znači 15 odsto od kirije. Porez se prijavljuje preko portala ePorezi.
• Porez na imovinu, koji plaća vlasnik bez obzira na to da li je stan izdat.
• Prazni meseci. Između dva zakupca stan često stoji mesec dana, a ponekad i duže ako je potrebno nešto popraviti. Pametno je u računicu odmah ubaciti bar jedan prazan mesec godišnje.
• Održavanje i amortizacija. Bojler, frižider i veš-mašina se kvare, zidovi se kreče na dve do tri godine, nameštaj posle nekoliko zakupaca treba zameniti. Okvirno računajte oko jedan odsto vrednosti stana godišnje.
• Zajednički troškovi zgrade, ako ih po dogovoru ne plaća zakupac, i eventualne naknade za upravljanje ako stan ne vodite sami.

Pogledajmo isti beogradski primer. Kirija od 460 evra daje 5.520 evra godišnje. Minus jedan prazan mesec, ostaje oko 5.060 evra. Porez od 15 odsto odnosi oko 760 evra. Održavanje, porez na imovinu i sitni troškovi lako pojedu još oko 1.200 do 1.400 evra. Ostaje vam oko 3.000 evra godišnje na ulaganje od oko 134.000 evra, što je neto prinos od nešto preko 2 odsto. Ako sve ide glatko i stan nije prazan ni dana, neto se penje ka 3 odsto. Upravo zato iskusni investitori ne gledaju samo kiriju, već i to koliko su platili ulaz i koliko stan zahteva posla.

Kako izabrati kraj

Najveća greška kod investicionog stana je kupovina po ličnom ukusu. Vama se možda dopada mirna ulica na periferiji sa puno zelenila, ali pitanje nije gde biste vi živeli, već ko će kod vas tražiti stan i koliko je spreman da plati.

Blizina posla, fakulteta i prevoza je presudna. Studenti, mladi zaposleni i ljudi koji su došli u grad zbog posla čine najveći deo zakupaca. Oni gledaju koliko im treba do fakulteta, kancelarije ili centra. U Beogradu su to delovi Zvezdare i Palilule bliski fakultetima i bulevaru, Novi Beograd zbog poslovnih zgrada i dobrih linija, kao i stari centralni krajevi. U Novom Sadu su traženi Liman i Grbavica, blizu univerziteta i centra. U Nišu se potražnja oslanja na studente i na zaposlene u industrijskim zonama, pa su traženi delovi grada sa dobrom vezom ka fakultetima i tim zonama.

Premium lokacije donose prestiž, ali ne nužno i prinos. Na Vračaru, Dorćolu ili Savskom vencu kirija po kvadratu je visoka, ali je ulazna cena još viša. Prinos je zato često niži nego u pristojnom, dobro povezanom kraju gde je kvadrat znatno jeftiniji. Prednost premium lokacija je druga vrsta sigurnosti: takve stanove je lakše prodati i ređe stoje prazni.

Pazite na krajeve u kojima se trenutno mnogo gradi. Kada se u istom bloku istovremeno useli nekoliko stotina novih stanova, deo njih kupe upravo investitori, i svi u isto vreme traže zakupce. Ponuda tada naraste preko noći, a kirije stagniraju. Portali već beleže da novogradnja u centralnim zonama sa kirijama od hiljadu evra i više sporije pronalazi zakupce nego pre dve godine.

Proverite planove za okolinu. Nova linija javnog prevoza, fakultet, bolnica ili poslovni park mogu da podignu potražnju. Sa druge strane, buduća saobraćajnica ispod prozora ili gradilište koje će trajati pet godina mogu da je oteraju. Planovi su javni i vredi ih pogledati pre kupovine.

Kakav stan kupiti

Kada ste suzili izbor na kraj, sledeće pitanje je sam stan. Nekoliko pravila iz prakse:

• Manji stanovi se lakše izdaju. Garsonjere i jednosobni stanovi imaju najširi krug zakupaca i najbolji odnos kirije i cene. Dvosoban stan je dobar izbor ako ciljate porodice ili dvoje cimera, ali je ulaz veći, a prinos obično nije bolji.
• Raspored je važniji od kvadrature. Stan od 38 kvadrata sa odvojenom spavaćom sobom vredi zakupcu više od 45 kvadrata sa dugačkim hodnikom i neiskorišćenim uglovima.
• Grejanje i režije. Zakupci danas pitaju koliki su računi. Stan na centralnom grejanju ili sa dobrom izolacijom je lakše izdati od stana koji zimi troši pola kirije na struju.
• Sprat i lift. Peti sprat bez lifta odbija dobar deo ljudi, naročito one koji se sele sa puno stvari.
• Uknjiženost i čisti papiri. Za investicioni stan važi isto što i za stan u kome ćete živeti: proverite list nepokretnosti, terete i legalizaciju. Neuknjižen stan je teže prodati, a prodaja je jednog dana sastavni deo svake investicije.
• Starogradnja ili novogradnja. Novogradnja nudi manje troškova održavanja u prvim godinama i lakše privlači zakupce, ali često po višoj ceni kvadrata. Dobro održavana starogradnja na odličnoj lokaciji može dati bolji prinos, pod uslovom da ste realno procenili troškove sređivanja.

Kupovina na kredit: kada se kirija i rata sretnu

Mnogi računaju na to da će kirija pokriti ratu kredita. To se dešava, ali ređe nego što se misli. Kod današnjih kamatnih stopa rata za stan od 125.000 evra, uz učešće od 20 do 30 odsto i rok od dvadeset ili više godina, često je jednaka ili veća od kirije koju stan donosi. Kirija tada pokriva deo rate, a vi doplaćujete ostatak, plus porez, plus održavanje, plus prazne mesece.

To ne znači da je kupovina na kredit loša ideja. Znači da treba da imate rezervu za nekoliko meseci rate bez zakupca i da vam računica ne sme zavisiti od toga da stan nikad ne stoji prazan.

Dugoročno ili kratkoročno izdavanje

Kratkoročno izdavanje, „stan na dan“, može na papiru da donese znatno veći bruto prihod, naročito u turističkim delovima Beograda i Novog Sada. Ali zahteva kategorizaciju, prijavu gostiju, boravišnu taksu, stalno čišćenje i komunikaciju, a prihod jako zavisi od sezone. Mnogi vlasnici koji su krenuli s tim vratili su se dugoročnom zakupu kada su sabrali i sopstveno vreme. Ako želite pasivan prihod, dugoročni zakup je i dalje miran izbor. Ako ste spremni da to vodite kao mali posao ili da platite nekoga ko će to raditi za vas, kratkoročno izdavanje može imati smisla, ali ga računajte kao posao, a ne kao štednju.

Stan i dalje može da bude dobra investicija, posebno za nekoga ko želi opipljivu imovinu i ne želi da prati berzu. Ali dobra investicija se pravi na dan kupovine: pravom cenom, pravim krajem i stanom koji ljudi žele da iznajme. Sve ostalo je strpljenje.