Fiksna ili promenljiva kamata: šta odluke NBS i EURIBOR znače za vašu ratu kredita

Svaki put kada Narodna banka Srbije objavi odluku o referentnoj kamatnoj stopi, telefoni u bankama zazvone isto pitanje: da li mi rata raste? Na sednici 8. oktobra NBS je stopu zadržala na 5,75 odsto, pa su mnogi odahnuli. Ali za veliki broj ljudi koji otplaćuju stambeni kredit ta vest gotovo ništa ne znači. Njihova rata ne zavisi od Narodne banke, već od kamate koja se formira na evropskom međubankarskom tržištu, i od toga šta tačno piše u njihovom ugovoru.

Ako tek birate kredit, ovo je trenutak kada vredi razumeti razliku između fiksne, promenljive i kombinovane kamate. Odluka koju donesete sada pratiće vas dvadeset ili trideset godina.

Zašto vaš kredit verovatno ne prati NBS

Najveći deo stambenih kredita u Srbiji su dinarski krediti indeksirani u evrima. Kod njih se promenljiva kamata sastoji iz dva dela: fiksne marže banke, koja je upisana u ugovor i ne menja se, i referentnog dela, a to je najčešće tromesečni ili šestomesečni EURIBOR. Referentna stopa NBS utiče na kredite u čistim dinarima, gde je osnova BELIBOR, dok na evro kredite deluje posredno, ako uopšte.

Zbog toga se dešava nešto što zbunjuje mnoge dužnike: NBS ne promeni ništa, a rata ipak skoči. Ili obrnuto. Ono što zaista pomera ratu evro kredita jeste politika Evropske centralne banke, jer EURIBOR prati njena očekivanja.

A ECB je ove godine promenila smer. Posle dugog perioda snižavanja, stope je podigla u junu i ponovo u septembru 2026, pa je depozitna stopa sada 2,50 odsto. Razlog je inflacija u evrozoni, koja je u septembru bila blizu četiri odsto, uz pritisak cena energije. Naredna odluka zakazana je za danas, 29. oktobar, a analitičari uglavnom ne očekuju novu promenu pre decembra. Tržište je to već ugradilo u cene: tromesečni EURIBOR krajem oktobra iznosio je oko 2,64 odsto, a šestomesečni oko tri odsto.

Kako se rata stvarno računa

Uzmimo primer koji je blizak stvarnim ponudama. Kredit od 80.000 evra na 20 godina, sa maržom od 2,60 odsto i tromesečnim EURIBOR-om od 2,64 odsto, daje nominalnu kamatu od 5,24 odsto i mesečnu ratu od oko 539 evra.

Sada zamislite da EURIBOR za dve godine bude za jedan procentni poen viši. Marža ostaje ista, kamata ide na 6,24 odsto, a rata na oko 584 evra. To je 45 evra više svakog meseca, ili oko 540 evra godišnje. Ako EURIBOR poraste dva poena, rata prelazi 630 evra. To nije teorija: tromesečni EURIBOR je do sredine 2022. bio ispod nule, a krajem 2023. je prešao četiri odsto. Ljudi koji su uzeli promenljivu kamatu kada je novac bio jeftin videli su da im rata raste za trećinu u roku od godinu i po dana.

Važno je znati i kada se kamata usklađuje. Banka ne menja ratu svakog dana, već na datume koje predviđa ugovor, obično na tri ili šest meseci. Kod šestomesečnog EURIBOR-a to su često fiksni datumi, poput 1. marta i 1. septembra. To znači da između promene na tržištu i promene vaše rate može da prođe i nekoliko meseci.

Fiksna kamata: mirnije, ali uz uslove

Kod fiksne kamate rata je ista od prvog do poslednjeg meseca, bez obzira na to šta rade ECB, NBS ili tržište. Za porodični budžet to je ogromna prednost, posebno ako kredit uzimate na granici svojih mogućnosti.

Tradicionalno je fiksna kamata bila skuplja od promenljive, jer banka preuzima rizik budućeg rasta stopa. Ali danas to nije uvek tako. Banca Intesa, na primer, za kredit od 80.000 evra objavljuje fiksnu kamatu do kraja otplate od 4,80 odsto, dok je njena standardna promenljiva ponuda za isti iznos oko 5,22 odsto. OTP banka nudi fiksnu kamatu do kraja otplate od 4,80 do 4,85 odsto. Kod Erste banke je primer promenljive kamate, sa šestomesečnim EURIBOR-om od 3,10 odsto, iznosio 5,90 odsto. Drugim rečima, u ovom trenutku fiksna stopa u nekim bankama je niža od promenljive. Razlog je to što tržište očekuje da EURIBOR u narednim godinama ostane na sadašnjem nivou ili blago poraste, a banke to već računaju u cenu.

Postoje i ograničenja. Fiksna kamata do kraja otplate se uglavnom nudi na rok do 20 godina, dok promenljiva i kombinovana mogu da idu do 30. Duži rok znači nižu ratu, pa neki kupci, bez obzira na to šta žele, završe na promenljivoj kamati jer im samo ona prolazi kroz kreditnu sposobnost. Treba voditi računa i o prevremenoj otplati. Po Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga, kod kredita sa promenljivom kamatom banka ne sme da naplati naknadu za prevremenu otplatu. Kod fiksne kamate sme, ali najviše jedan odsto prevremeno vraćenog iznosa ako je do kraja otplate ostalo više od godinu dana, odnosno pola odsto ako je ostalo manje. Neke banke se u promotivnim ponudama odriču i te naknade, pa je vredi pitati.

Kombinovana kamata: najčešći izbor

Većina banaka danas najviše gura kombinovani model: prve tri, pet ili šest godina kamata je fiksna, a posle toga prelazi u maržu plus EURIBOR. NLB Komercijalna banka, recimo, nudi od 4,10 do 4,65 odsto fiksno prve tri godine, a zatim maržu od 2,40 do 2,50 odsto uz šestomesečni EURIBOR. Intesa u promociji koja važi do kraja oktobra nudi 4,45 odsto fiksno prvih šest godina. Raiffeisen ima varijantu sa deset godina fiksne kamate.

Kombinovana kamata ima smisla zato što su prve godine otplate najosetljivije. Tada je dug najveći, a u ratu ulazi najviše kamate. Kasnije, kada glavnica padne, isti skok EURIBOR-a manje pogađa ratu, a plata je obično viša nego na početku. Ali treba biti iskren prema sebi: posle fiksnog perioda vi nosite rizik za sve preostale godine. Ako je fiksni period kratak, a ukupni rok trideset godina, više od dve decenije kredita biće promenljivo.

Pri poređenju ponuda ne gledajte samo nominalnu kamatu. Gledajte efektivnu kamatnu stopu, EKS, jer ona uključuje troškove obrade, osiguranja, procene i upisa hipoteke. Dve ponude sa istom nominalnom kamatom mogu imati primetno različit EKS.

Kako da odlučite

Nema univerzalno tačnog odgovora, ali postoji nekoliko pitanja koja razjašnjavaju stvari.

Prvo, koliki deo primanja odlazi na ratu? Ako ste blizu granice od koje banka više ne odobrava kredit, rast rate od 50 ili 100 evra može ozbiljno da vas optereti. Tada je fiksna ili dugo fiksna kombinovana kamata razumniji izbor, čak i ako na papiru deluje malo skuplje.

Drugo, koliko dugo planujete da otplaćujete kredit? Ako očekujete nasledstvo, prodaju druge nekretnine ili veći prihod pa nameravate da kredit otplatite ranije, promenljiva kamata bez naknade za prevremenu otplatu daje više slobode.

Treće, uporedite ponude na isti dan. Promocije banaka traju kratko, a EURIBOR se menja svakodnevno. Zatražite od dve ili tri banke informativnu ponudu za isti iznos i isti rok, i uporedite i ratu i ukupan iznos koji ćete vratiti.

Šta da uradite ako već otplaćujete kredit

Uzmite ugovor i proverite tri stvari: da li je kamata fiksna, promenljiva ili kombinovana, za koji je pokazatelj vezan promenljivi deo i kada je sledeće usklađivanje. Ako ste u kombinovanom modelu, zapišite datum kada ističe fiksni period, jer tada vas može dočekati drugačija rata.

Ako imate promenljivu kamatu i brine vas rast EURIBOR-a, pitajte svoju banku da li nudi prelazak na fiksnu kamatu ili razmislite o refinansiranju kod druge banke. Refinansiranje nosi troškove nove procene, upisa hipoteke i osiguranja, pa se isplati samo kada je razlika u kamati dovoljno velika i kada je do kraja otplate ostalo dosta godina. Zato najpre izračunajte koliko biste uštedeli, a tek onda krenite u papirologiju.

Na kraju, odluka NBS je važna vest za ekonomiju, ali za vašu ratu presudan je vaš ugovor. Ko ga razume, ne mora da strahuje od svake vesti o kamatama.