Manje kupoprodaja, a cene i dalje rastu: zašto stanovi u Srbiji ne pojeftinjuju

Ko god je poslednjih godinu dana pratio vesti o nekretninama, mogao je da primeti jednu rečenicu koja se stalno ponavlja: prodaja usporava. Agenti kažu da kupci duže razmišljaju, da se manje stanova proda „na prvo gledanje“, da se više pregovara. Logičan zaključak koji mnogi izvlače je da će cene uskoro morati da krenu nadole. Ako se manje kupuje, prodavci će valjda morati da spuste cenu.

Podaci, međutim, govore drugačije. Prema poslednjem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda, u drugom tromesečju 2026. godine overeno je 11.938 ugovora o kupoprodaji stanova, što je 5,8 odsto manje nego u istom periodu prošle godine. U isto vreme, ukupna vrednost tih kupoprodaja porasla je za 7,7 odsto, na oko 1,3 milijarde evra, a RGZ indeks cena stanova pokazao je godišnji rast od 5,25 odsto. Manje prodaja, a više novca i više cene. Kako je to moguće i da li ima smisla čekati pojeftinjenje?

Prodaje se manje, ali to nije isto što i „niko neće da kupi“

Prvo treba razdvojiti dve stvari koje se u razgovorima često mešaju. Pad broja kupoprodaja od nekoliko procenata nije kolaps tražnje. To je tržište koje je iz faze u kojoj se kupovalo gotovo sve što se pojavi prešlo u fazu u kojoj kupci biraju. Za prvih šest meseci 2026. ukupan broj ugovora za sve nepokretnosti bio je praktično isti kao godinu ranije, 61.343, uz rast od 0,2 odsto, dok je kod stanova broj ugovora pao za 1,9 odsto, a vrednost prometa porasla 11,4 odsto.

Pad je, uz to, neravnomerno raspoređen po Srbiji. U Beogradu je broj ugovora u drugom tromesečju manji za 2,5 odsto, a vrednost prometa veća za 12,6 odsto. U Vojvodini je broj ugovora pao 6,8 odsto, u Šumadiji i zapadnoj Srbiji 6,2 odsto, a najveći pad, od 11,8 odsto, zabeležen je u južnoj i istočnoj Srbiji, gde je i vrednost prometa blago smanjena. Drugim rečima, tamo gde je tražnja najjača, a to je prestonica, prodaja je usporila najmanje. Tamo gde je tržište i inače tanje, usporavanje se oseća više.

Za cene je presudno upravo ovo. Cena se ne formira na osnovu ukupnog broja kupaca u zemlji, nego na osnovu odnosa kupaca i stanova u konkretnom kraju. Ako na Vračaru ili Novom Beogradu i dalje ima više zainteresovanih nego dobrih stanova, cena neće pasti samo zato što se u Vranju ili Zaječaru prodaje manje.

Prodavci ne moraju da prodaju

Druga stvar koju ljudi potcenjuju je da većina prodavaca stanova u Srbiji nije pod pritiskom. Pad cena na tržištu nekretnina obično ne dolazi iz toga što kupci manje kupuju, nego iz toga što prodavci moraju da prodaju: zbog dugova, kredita koje ne mogu da otplaćuju, firmi koje propadaju ili investitora kojima banke traže povraćaj novca.

Kod nas toga za sada nema u većoj meri. Prema podacima RGZ-a, u prvoj polovini godine kredit je korišćen u oko trećini kupoprodaja stanova, 33 odsto, što znači da su dve trećine stanova plaćene gotovinom. U većim gradovima udeo kredita je viši, u Beogradu oko 40 odsto, ali i tu većina kupaca nije zavisna od banke. Ko je stan kupio za gotovinu, ili ga je nasledio, nema ratu koja ga tera da prodaje. Ako se stan ne proda za cenu koju je zamislio, takav vlasnik ga povuče iz oglasa, izda ga ili jednostavno sačeka.

Zato na tržištu vidimo nešto što na prvi pogled deluje nelogično: oglasi koji stoje mesecima, a cene koje ne padaju. Stan koji je precenjen ne prodaje se, ali vlasnik ne spušta cenu, nego čeka. Statistika beleži samo one stanove koji su prodati, a oni su po pravilu realno postavljeni. Zbog toga se usporavanje prvo vidi u broju ugovora i u dužini prodaje, a tek mnogo kasnije, ako uopšte, u cenama.

Novac od prodaje se vraća u nekretnine

Postoji i jedan specifično domaći mehanizam koji drži cene. Kada neko u Srbiji proda stan, velika je verovatnoća da će taj novac ponovo uložiti u nekretninu. Stručnjak za nekretnine Dušan Uzelac to je za RTS opisao jednostavno: novac dobijen prodajom nekretnine uglavnom se ponovo ulaže u nekretnine, što stvara dodatnu tražnju i dugoročno gura cene naviše.

To se lepo vidi na primeru nasleđenih stanova. Natalitet pada, a sve više ljudi nasleđuje imovinu od roditelja ili baka i deka. Često se nasleđeni stan u starogradnji prodaje da bi se kupio novi, ili da bi se uz dodatak novca kupio veći. Prodavac se tako za nekoliko meseci pretvara u kupca, pa ukupna tražnja ne nestaje, samo se seli iz jednog segmenta u drugi.

Tome treba dodati i činjenicu da kod nas nema mnogo alternativa za štednju. Kamate na štedne uloge u evrima su skromne, berza je za većinu građana nepoznat teren, a investicioni fondovi mali. Za prosečnu porodicu sa nešto ušteđevine stan je i dalje najrazumljiviji i najsigurniji način da novac sačuva vrednost. Dok god to važi, deo kupaca će ulaziti na tržište bez obzira na to da li je trenutak idealan.

Kamate nisu pale, ali ni skočile

Mnogi su računali da će pad kamatnih stopa ove godine dovesti nove kupce na tržište, ili, u suprotnom scenariju, da će skuplji krediti ohladiti cene. Nije se desilo ni jedno ni drugo. Narodna banka Srbije je na svim sednicama tokom 2026. zadržala referentnu kamatnu stopu na 5,75 odsto, poslednji put 8. oktobra, uz napomenu da očekuje da se inflacija od septembra kreće oko četiri odsto i da su rizici zbog cena energije povećani. Sledeća odluka očekuje se 12. novembra.

Procenitelj nekretnina Nebojša Nešovanović je još u junu za RTS upozorio da umesto očekivanog smanjenja kamatnih stopa ponovo imamo njihov rast, da su banke opreznije kod finansiranja projekata i da su ti krediti skuplji, pa pojedini projekti polako staju. To deluje na dve strane. Kupcu koji zavisi od kredita kupovina postaje teža, pa on odlaže odluku, što smanjuje broj kupoprodaja. Ali isti taj skuplji novac usporava i gradnju, pa se smanjuje i buduća ponuda. Kada se istovremeno smanje i kupci i novi stanovi, cene nemaju razlog da padnu.

Pri tome je važno razumeti koliki je stvarni uticaj kredita. Kada se dve trećine stanova kupuje za gotovinu, promena kamate za pola procentnog poena pomera mali deo tržišta. Kod nas kamate više utiču na to koliko se stanova proda nego na to po kojoj ceni se prodaju.

Gradnja je skuplja, a manjih stanova nema dovoljno

Cena novogradnje počinje od troška gradnje, i taj trošak ne pada. Materijal, energija, a pre svega rad, poskupeli su poslednjih godina. Domaćih majstora je sve manje, pa investitori sve češće angažuju radnike iz inostranstva, što takođe ima svoju cenu. Nove zgrade moraju da imaju garaže, liftove, bolju izolaciju i energetski pasoš. Sve to podiže standard stanovanja, ali i cenu kvadrata ispod koje investitor ne može da ide, a da ne radi s gubitkom.

Kada je reč o ponudi, slika je mešovita. Tokom 2024. godine u Srbiji je završeno više od 35.000 stanova, najviše u poslednjoj deceniji, i ti stanovi su se uglavnom prodali. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u prvoj polovini 2026. po izdatim građevinskim dozvolama prijavljeno je oko devet odsto više stanova nego godinu ranije, ali je u avgustu broj izdatih dozvola bio 3,9 odsto manji nego u avgustu prošle godine, sa 3.770 prijavljenih stanova. Između izdavanja dozvole i useljenja prođu po dve, tri godine, pa ono što se danas gradi neće rešiti današnju nestašicu.

Posebna priča su manji stanovi. Ljudi iz struke već godinama ponavljaju da hronično nedostaju garsonjere i jednosobni stanovi, naročito u širim centralnim zonama Beograda. Prosečan stan u novim višestambenim zgradama prema dozvolama iz juna imao je oko 63 kvadrata. Tražnja za stanovima od 30 do 45 kvadrata, koje kupuju mladi, samci i investitori koji izdaju, mnogo je veća od ponude. Upravo taj segment je cenovno najotporniji: ako ste tražili garsonjeru u dobrom kraju, verovatno ste primetili da se ne čeka mnogo na kupca.

Plate rastu, pa se pomera i granica

Još jedan razlog zbog kog cene stanova ne padaju jeste rast primanja. Prosečna plata u Beogradu danas je, kako navode analitičari, oko 1.000 evra, dok je pre desetak godina bila oko 400. Stanovi su u tom periodu poskupeli više nego plate, pa je pristupačnost lošija nego ranije. Iz AikBanke su za Bloomberg Adriju rekli da se Beograd svrstava među evropske prestonice sa najskupljim kvadratom u odnosu na prosečnu zaradu i da je kupcima danas potrebno znatno više novca za učešće nego pre pet ili deset godina.

Ipak, rast plata znači da se broj ljudi koji mogu da kupe stan po današnjim cenama ne smanjuje onoliko koliko bi se reklo na osnovu naslova. Prosečan stan u Srbiji, po overenim ugovorima, u prvoj polovini godine prvi put je prešao sto hiljada evra. To je veliki novac za prosečnu porodicu, ali tržište ne čine prosečne porodice, nego oni koji u datom trenutku mogu da kupe. Dok ih ima dovoljno za ponudu koja postoji, cene se drže.

Da li bi pad cena uopšte pomogao kupcima

Zanimljivo pitanje postavio je Bloomberg Adria u tekstu iz oktobra: kada bi stanovi i pojeftinili, da li bi to učinilo krov nad glavom dostupnijim? Profesor Mališa Đukić sa Beogradske bankarske akademije upozorava da se takve računice mogu izvesti, ali da se većina građana u njima neće pronaći, jer prosečna plata ne oslikava primanja velikog broja zaposlenih.

Postoji i jedna praktična zamka. Cene na tržištu nekretnina gotovo nikada ne padaju u mirnom okruženju. Kada padaju, to je obično zato što su kamate naglo porasle, banke prestale da kreditiraju ili privreda ušla u krizu. U takvim uslovima jeftiniji stan ne znači nužno lakšu kupovinu: rata kredita može biti veća nego danas, uslovi banke stroži, a posao manje siguran. Kupac koji je čekao pad cena može da dočeka niži kvadrat, ali i skuplji novac kojim bi ga platio.

Šta to znači za vas

Ako planirate da kupite stan i čekate da cene padnu, budite svesni da sadašnji podaci ne pokazuju takav trend. Pokazuju usporavanje rasta, ne preokret. To ne znači da treba žuriti, ali znači da je bolje fokusirati se na ono što možete da kontrolišete:

• pratite realizovane cene za konkretan kraj u Registru cena nepokretnosti, a ne oglase;
• pregovarajte, jer u uslovima manjeg broja kupoprodaja prodavci koji zaista žele da prodaju imaju više razloga da popuste;
• obratite pažnju na stanove koji dugo stoje u oglasima, jer tu je prostor za pregovore najveći;
• ako vam treba kredit, proverite uslove kod više banaka i računajte sa tim da se kamate neće naglo spustiti;
• ne kupujte iz straha da će sve poskupeti, ali ni ne odlažite unedogled čekajući pad koji se možda neće dogoditi.

Ako prodajete, situacija je takođe jasnija nego pre godinu-dve. Kupci su oprezniji, porede više stanova i ne prihvataju naduvane cene. Stan postavljen u skladu sa realizovanim cenama u vašem kraju prodaće se, a stan koji je deset ili petnaest odsto iznad tržišta može dugo da čeka, bez obzira na to što statistika kaže da cene rastu. Rast u izveštajima ne znači da će neko platiti bilo koju cenu.

Na kraju

Tržište stanova u Srbiji ne pojeftinjuje zato što se na njemu ništa nije promenilo što bi nateralo prodavce da popuste. Većina kupuje gotovinom, novac od prodaje se vraća u nekretnine, gradnja je skuplja, manjih stanova nedostaje, a kamate stoje na mestu. Manji broj kupoprodaja je znak da su kupci postali izbirljiviji, a ne da su nestali.

Šta bi moglo da promeni sliku? Ozbiljniji pad zaposlenosti, nagli skok kamata ili veliki talas nove ponude u isto vreme. Za sada nijedno od toga nije na vidiku. Zato je najrealnije očekivati nastavak onoga što već gledamo: sporiji rast, više pregovaranja i veće razlike između krajeva i vrsta stanova. U takvom tržištu ne pobeđuje onaj ko pogodi trenutak, nego onaj ko zna koliko stan na koji gleda stvarno vredi.