Najčešće greške pri kupovini prvog stana i kako da ih izbegnete

Kupovina prvog stana je za većinu ljudi najveća kupovina u životu, a radi se bez ikakvog iskustva. Auto ste možda menjali tri puta, telefon deset, ali stan kupujete prvi put i sve učite usput: šta je list nepokretnosti, koliko se daje kapara, ko plaća porez i zašto banka traži procenu. Prodavac i agent su taj posao videli stotinu puta, vi niste. Zato ne čudi što se iste greške ponavljaju iz godine u godinu, bez obzira na to da li se kupuje garsonjera u Nišu ili trosoban stan na Vračaru.

U nastavku su propusti koje kupci prvog stana najčešće prave, poređani otprilike onim redom kojim se dešavaju, od prvog računanja budžeta do dana kada dobijete ključeve. Nijedna od ovih grešaka nije egzotična. Upravo zato su opasne: deluju kao sitnica dok ne postanu problem od nekoliko hiljada evra.

1. Budžet koji pokriva samo cenu stana

Najčešća i najskuplja greška je računica u kojoj postoje samo dve stavke: cena stana i iznos kredita. Kada kupac skupi učešće do poslednjeg evra, ostaje bez novca za sve ono što dolazi uz kupovinu. A toga nije malo.

Ako kupujete stan koji je već bio u prometu, kupac po pravilu plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, osim ako ne ostvari oslobođenje za prvi stan o kome pišemo niže. Tu su zatim notarska overa ugovora, upis u katastar, procena nepokretnosti za banku, osiguranje stana koje banka traži kao uslov, i, ako ste stan našli preko agencije, provizija koja se kod nas najčešće kreće oko dva odsto od cene. Kod stana od 100.000 evra sve to zajedno lako dođe do nekoliko hiljada evra, a da još niste kupili ni jednu stolicu.

Dobro pravilo je da pre nego što krenete u obilaske napravite tabelu sa tri kolone: novac za učešće, novac za troškove kupovine i novac za useljenje. Ako treća kolona ostane prazna, budžet nije realan i bolje je tražiti jeftiniji stan nego prvog meseca kupovati frižider na rate.

2. Traženje stana pre razgovora sa bankom

Mnogi prvo nađu stan iz snova, daju kaparu, pa tek onda odu u banku da vide koliko mogu da dobiju. To je redosled koji se često završava izgubljenom kaparom ili panikom u poslednjoj nedelji.

Banka ne gleda samo platu, već i stabilnost prihoda, staž kod poslodavca, postojeće kredite, kartice i dozvoljene minuse, kao i podatke iz Kreditnog biroa. Prema objašnjenju Udruženja banaka Srbije, rata stambenog kredita u praksi najčešće ne bi trebalo da prelazi 50 do 60 odsto neto zarade, ali to je gornja granica, a ne preporuka. Ako vam posle rate ostane premalo za život, prvi neplanirani trošak postaje problem.

Zato prvo tražite od dve ili tri banke informativnu ponudu, saznajte koliki iznos realno možete da dobijete, kolika je rata, i da li je kamata fiksna ili promenljiva. Tek sa tom brojkom u ruci ima smisla gledati oglase. Usput, kartice i minuse koje ne koristite ugasite na vreme, jer banka računa i njih kao zaduženje.

3. Pogrešna pretpostavka o učešću

Kupci često čuju da je za prvi stan dovoljno deset odsto učešća i na toj brojci grade plan. Narodna banka Srbije zaista od 2020. godine dozvoljava bankama da za kupovinu prve stambene nepokretnosti odobre kredit do 90 odsto vrednosti, ali to je mogućnost, a ne obaveza. Većina banaka i dalje traži 20 odsto, a od 10 odsto učešća ponekad prave izuzetak samo za određene klijente ili iznose.

Posebna priča je državni program stambenih kredita za mlade, namenjen državljanima od 20 do 35 godina koji kupuju prvu stambenu nepokretnost. Tu je minimalno učešće samo jedan odsto, kredit može biti do 100.000 evra, a kamata za korisnika prvih šest godina iznosi 1,5 odsto jer država subvencioniše deo. Program po zakonu traje do 1. aprila 2029. godine, a u maju 2026. Vlada je predložila povećanje garantne šeme na ukupno 900 miliona evra zbog velikog interesovanja.

Greška koju ovde ljudi prave je što ne pročitaju sitna slova. Nekretnina kupljena ovim kreditom ne sme da se izdaje niti proda šest godina od odobravanja kredita, jer bi u suprotnom morali odjednom da vratite državi sav novac koji je do tada platila na ime subvencije kamate. Ako stan planirate kao prelazno rešenje koje ćete za dve godine izdavati, ovaj kredit vam možda nije najbolji izbor, koliko god delovao primamljivo.

4. Propušteno oslobođenje od poreza za prvi stan

Zakon o porezima na imovinu predviđa da kupac prvog stana ne plaća porez na prenos apsolutnih prava za površinu do 40 kvadrata za sebe, i po 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ima isto prebivalište i takođe nije imao stan. Uslov je da je kupac punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji i da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora nije imao stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini. Za kvadrate preko tog limita porez se plaća samo na razliku.

Primer: kupac koji živi sa supružnikom na istoj adresi kupuje stan od 60 kvadrata. Ako ni jedno od njih nikada nije imalo stan, oslobođenje pokriva 40 plus 15, dakle 55 kvadrata, pa se porez plaća na samo pet. Ako supružnik ima prijavljeno prebivalište na drugoj adresi, oslobođenje pada na 40 kvadrata, a porez se plaća na preostalih 20. Ako kupujete samo suvlasnički udeo, oslobođenje se računa srazmerno tom udelu. To su stvari koje vredi srediti pre overe ugovora, jer se uslovi gledaju na dan zaključenja ugovora.

Kod novogradnje koju kupujete direktno od investitora nema poreza na prenos, već se plaća PDV, a kupac prvog stana pod sličnim uslovima može da traži refundaciju PDV-a. I tu važe rokovi i dokumentacija, pa se raspitajte unapred kod notara i u Poreskoj upravi. Izgubljeno oslobođenje teško se kasnije vraća.

5. Nepročitan list nepokretnosti

List nepokretnosti je lična karta stana. Iz njega vidite ko je vlasnik, kolika je upisana površina i da li na stanu postoje hipoteka, zabeležba spora, zabrana otuđenja ili neki drugi teret. Možete ga besplatno pogledati u javnom pregledu e-Katastra Republičkog geodetskog zavoda, a overen izvod dobija se preko notara ili katastra.

Greška nije samo u tome što ga ljudi ne pogledaju, već i u tome što ga pogledaju površno. Proverite da li se ime prodavca poklapa sa onim ko potpisuje ugovor, da li ima suvlasnika koji moraju da daju saglasnost, da li je stan stečen u braku pa je potreban i potpis bračnog druga, i da li se upisana kvadratura slaže sa onim što piše u oglasu. Ako je stan neuknjižen, u postupku legalizacije ili ima upisanu hipoteku, to ne mora da znači da ga ne treba kupiti, ali znači da ugovor mora precizno da reši kako i kada se to raščišćava, i da banka možda neće hteti da ga finansira.

Kod starije gradnje ne zaboravite i na zgradu. Pitajte upravnika stambene zajednice da li stan ima dugove za održavanje i kakvo je stanje krova, fasade i instalacija. Ponekad je sledeća velika popravka već dogovorena, a deo računa stiže baš novom vlasniku.

6. Kapara bez papira

Kapara se kod nas često daje brzo, u stanu, uz rukovanje i priznanicu na parčetu papira. Zakon o obligacionim odnosima kaže da, ako za neizvršenje ugovora odgovara strana koja je dala kaparu, druga strana može da je zadrži, a ako odgovara strana koja je kaparu primila, druga strana može da traži vraćanje u dvostrukom iznosu. To deluje kao jasna zaštita, ali samo ako je jasno napisano šta je kapara, za koji stan, do kog roka se zaključuje glavni ugovor i pod kojim uslovima.

Najveća zamka je situacija kada banka ne odobri kredit. Ako u predugovoru ne piše da se kapara vraća ukoliko kredit ne bude odobren u određenom roku, rizikujete da je izgubite. Zato kaparu ne dajte pre nego što vidite list nepokretnosti, i ne pristajte da ona bude veća od iznosa koji možete da izgubite bez ozbiljne štete. Predugovor overen kod notara košta nešto više, ali kod većih iznosa to je novac koji se isplati.

7. Niža cena u ugovoru „da bi se uštedelo na porezu“

Ponekad prodavac predloži da se u ugovor upiše manja cena, a razlika da isplati na ruke. Ušteda deluje privlačno, ali je u praksi uglavnom iluzija i nosi ozbiljan rizik. Poreska uprava utvrđuje porez prema tržišnoj vrednosti nepokretnosti ako proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, a banka kredit odobrava prema ceni iz ugovora i proceni, pa vam niža cena može čak smanjiti iznos kredita. Najvažnije, novac koji ste dali mimo ugovora teško ćete dokazati ako ugovor jednog dana bude poništen ili dođe do spora.

Pravilo je jednostavno: u ugovoru treba da stoji stvarna cena, a plaćanje da ide preko računa, tako da svaka uplata ima trag.

8. Kupovina na prvi utisak

Lepo okrečen stan sa novim parketom i mirisom kafe na prvom obilasku lako zamagli sve ostalo. Ljudi kupuju osećaj, a posle žive sa vlagom u ćošku spavaće sobe, komšijom koji svira bubnjeve i grejanjem koje ne greje.

Stan obiđite bar dva puta, jednom po danu i jednom uveče, a ako možete i radnim danom u vreme kada biste vi odlazili na posao. Pogledajte zidove iza ormara, ispod sudopere i oko prozora, pustite vodu, otvorite razvodnu tablu i pitajte koliko su stare instalacije. Ako imate i najmanju sumnju, platite majstora ili građevinskog inženjera da pogleda stan pre kapare. To je trošak od jedne do dve dnevnice, a može da vas spase popravke od nekoliko hiljada evra.

Isto važi i za kraj. Prošetajte do najbliže prodavnice, škole ili stanice, pogledajte kako izgleda parking uveče i proverite u planskim dokumentima grada da li se u blizini planira nova gradnja ili saobraćajnica. Pogled na park danas ne znači pogled na park za pet godina.

9. Previše kvadrata, premalo rezerve

Kod prvog stana postoji jaka želja da se kupi „za ceo život“, pa se ljudi istegnu do maksimalnog iznosa kredita da bi dobili sobu više. Problem je što prvi stan retko ostaje i poslednji. Posao se menja, porodica raste, a planovi se okrenu. Stan koji možete mirno da otplaćujete i u mesecu kada nešto pođe naopako vredi više od stana koji vam svakog prvog u mesecu stvara knedlu u grlu.

Pre potpisivanja ugovora o kreditu zamislite rate kroz tri scenarija: ako vam primanja ostanu ista, ako jedan od vas izgubi posao na nekoliko meseci, i ako promenljiva kamata poraste. Ako treći scenario izgleda nemoguće za preživeti, razmislite o fiksnoj kamati ili manjem stanu. Dobro je imati i rezervu od bar tri do šest rata na računu, nezavisno od novca za renoviranje.

10. Zaboravljena primopredaja

Potpisan ugovor i isplaćena cena nisu kraj posla. Mnogo neprijatnosti nastaje u danima posle, kada se ispostavi da prodavac nije odjavio prebivalište, da na struju i Infostan i dalje stižu računi na njegovo ime sa starim dugom, ili da je iz stana odneo stvari za koje ste mislili da ostaju.

Primopredaju uradite uz kratak zapisnik u kome piše datum, stanje brojila za struju, vodu i gas, koliko ste ključeva dobili i šta od opreme ostaje u stanu. Neka obe strane potpišu. U ugovor unesite rok u kome prodavac mora da odjavi prebivalište i iseli se, i zatražite potvrde da su računi za komunalije izmireni do dana predaje. Tek tada promenite brave, jer nikad ne znate koliko je kopija ključeva napravljeno ranijih godina.

Na kraju

Kupovina prvog stana ne mora da bude stresna, ali traži strpljenje i redosled. Prvo budžet sa svim troškovima, zatim razgovor sa bankom, pa provera stana i papira, i tek onda kapara i ugovor. Kada se tog redosleda držite, većina grešaka sa ovog spiska jednostavno nema gde da se desi.

Pravila oko poreza i kredita se menjaju, pa pre svake konkretne odluke proverite aktuelne uslove kod svoje banke, notara i u Poreskoj upravi. Ono što se ne menja jeste zdrav razum: ne žurite, tražite papire, sve plaćajte preko računa i ne potpisujte ništa što niste do kraja pročitali. Prvi stan treba da bude početak nečeg dobrog, a ne priča koju ćete godinama prepričavati kao lekciju.