Izdavanje stana: ugovor, porez na prihod od zakupa i kako odabrati zakupca

Kada neko nasledi stan ili se preseli kod partnera, prva misao je skoro uvek ista: „Izdaćemo ga, neka bar donosi nešto.“ Ideja je dobra, ali između te rečenice i redovne kirije koja svakog prvog u mesecu legne na račun stoji nekoliko koraka koje mnogi vlasnici preskoče. Ugovor se napravi na brzinu, preuzet sa nekog foruma, porez se „rešiće se nekako“, a zakupac se bira po tome ko je prvi pozvao i delovao pristojno. Dok sve ide glatko, niko ne primećuje rupe. Problem nastaje kada kirija kasni dva meseca, kada se pojavi poziv iz Poreske uprave ili kada stan posle tri godine treba okrečiti od poda do plafona.

U ovom tekstu prolazimo kroz tri stvari koje odlučuju da li će izdavanje biti miran dodatni prihod ili stalna glavobolja: šta treba da sadrži ugovor, kako se računa i prijavljuje porez na prihod od zakupa i kako da izaberete zakupca. Ne zamenjuje savet advokata ili poreskog savetnika za vaš konkretan slučaj, ali bi trebalo da vam pomogne da postavite prava pitanja pre nego što predate ključeve.

Prvo odlučite kakvo izdavanje želite

Pre ugovora i oglasa treba razjasniti osnovno pitanje: izdajete li stan dugoročno, na mesece i godine, ili kratkoročno, kao „stan na dan“? Na prvi pogled razlika je samo u dužini boravka. U praksi su to dva potpuno različita posla, sa različitim pravilima i različitim porezom.

Kod dugoročnog zakupa stan izdajete na period duži od 30 dana, najčešće na godinu dana uz mogućnost produženja. Imate jednog zakupca, jednu kiriju mesečno i relativno malo posla posle useljenja. Kratkoročno izdavanje, do 30 dana po gostu, zakon tretira kao pružanje ugostiteljskih usluga. Stan mora da bude kategorisan kao objekat domaće radinosti, gosti se prijavljuju preko sistema eTurista, plaća se boravišna taksa, a porez se ne računa od stvarno naplaćenog iznosa, već paušalno, prema broju ležajeva, kategoriji turističkog mesta i prosečnoj zaradi. Prihod po noćenju može da bude veći, ali i posla je neuporedivo više: čišćenje, posteljina, komunikacija sa gostima, ocene na platformama i prazni termini van sezone.

Ovaj tekst se bavi dugoročnim zakupom, jer ga bira većina vlasnika koji žele predvidiv prihod bez svakodnevnog angažovanja. Ako vas zanima „stan na dan“, računajte da su kategorizacija i prijava u eTuristi uslov, a ne formalnost koju ćete srediti kasnije.

Ugovor o zakupu: šta mora da piše, a šta je pametno dodati

Rasprostranjena je zabluda da ugovor o zakupu mora da bude overen kod javnog beležnika da bi važio. Overa nije uslov punovažnosti. Ugovor treba da bude u pisanoj formi, a overa potpisa kod notara je korisna jer kasnije niko ne može da tvrdi da nije potpisao ili da je potpisao nešto drugo. Overen ugovor često traže i policija pri prijavi boravišta, poslodavac ili banka zakupca. Ako želite jaču zaštitu, ugovor se može zaključiti i kao javnobeležnički zapis ili solemnizovati, sa izjavom zakupca da pristaje na neposredno izvršenje. Takav ugovor je izvršna isprava, pa za neplaćenu kiriju ne morate prvo da vodite parnicu. Košta više, ali kod skupljih stanova i dužih zakupa ume da se isplati.

Šablon sa interneta je dobar početak, ali ga obavezno prilagodite. Ugovor bi trebalo da sadrži najmanje sledeće:

• Tačne podatke o stranama i stanu. Ime, JMBG ili broj pasoša, adresa, a za stan adresa, sprat, broj stana, kvadratura i broj lista nepokretnosti. Ako izdajete i garažno mesto ili ostavu, navedite ih posebno.
• Visinu kirije, valutu i način plaćanja. Najbolje je da se plaća na tekući račun, do određenog dana u mesecu. Ako je kirija izražena u evrima, navedite po kom kursu se plaća u dinarima. Uplata na račun ostavlja trag koji vam treba i zbog poreza i u eventualnom sporu.
• Depozit. Iznos, šta pokriva i u kom roku se vraća posle iseljenja. Uobičajen je iznos jedne kirije. Napišite jasno da depozit nije kirija za poslednji mesec, jer je to najčešća rasprava na kraju zakupa.
• Režije. Ko plaća struju, vodu, grejanje, internet, održavanje zgrade i fond za tekuće održavanje. Dogovorite i kako zakupac dokazuje da su računi plaćeni, na primer slanjem fotografije uplatnice svakog meseca.
• Trajanje i otkaz. Na koliko se ugovor zaključuje, da li se automatski produžava i koliki je otkazni rok. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada kod zakupa stana predviđa otkazni rok od najmanje 90 dana, pa nemojte u ugovor upisivati kraće rokove misleći da će vas to zaštititi.
• Održavanje i štete. Sitne popravke nastale korišćenjem, poput sijalica, slavine koja kaplje ili zaglavljene brave, obično idu na teret zakupca. Kvarovi na instalacijama, bojleru ili stolariji idu na vlasnika. Što je ovo preciznije napisano, manje ćete se natezati.
• Pravila korišćenja. Kućni ljubimci, pušenje, podzakup, broj osoba koje mogu da stanuju i da li zakupac sme da buši zidove ili menja bravu.
• Zapisnik o primopredaji. Kao prilog ugovoru: popis nameštaja i uređaja, stanje zidova i podova, stanja brojila na dan useljenja i fotografije. Ovaj papir na kraju zakupa vredi više od celog ugovora.

Jedna praktična stvar često izaziva nesporazum: prijava boravišta ili prebivališta zakupca. To je lična obaveza onoga ko se useljava i rok je osam dana, ali vlasnik mora da da saglasnost, odnosno pravni osnov za prijavu na toj adresi. Neki vlasnici to odbijaju iz straha da će na adresi ostati prijavljen neko ko ima dugove. Bolje rešenje je da se u ugovoru navede obaveza zakupca da odjavi adresu pri iseljenju i da se deo depozita vraća tek kada to uradi. Ako izdajete strancu, pravila su stroža: boravak stranog državljanina mora da se prijavi u roku od 24 sata od dolaska, a obavezu ima onaj ko ga smešta, osim ako stranac sam ne podnese prijavu uz vašu overenu saglasnost.

Porez na prihod od zakupa: kako se računa

Ovde mnogi vlasnici imaju zastarele informacije, pa vredi biti precizan. Kada fizičko lice izdaje stan drugom fizičkom licu na period duži od 30 dana, plaća porez na prihode od nepokretnosti po stopi od 20%. Ta stopa se ne primenjuje na celu kiriju, već na osnovicu umanjenu za normirane troškove od 25%. Drugim rečima, efektivno plaćate 15% od iznosa koji primite.

Primer: ako je mesečna kirija 500 evra, oporezivi deo je 375 evra, a porez 75 evra mesečno, odnosno 900 evra godišnje, preračunato u dinare po kursu na dan primanja kirije. Normirani troškovi od 50%, koje neki vlasnici pominju, važe samo za izdavanje putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna taksa, ne za klasičan dugoročni zakup.

Umesto normiranih troškova možete da tražite da vam se priznaju stvarni troškovi održavanja i očuvanja prihoda, ali samo uz dokaze. To ima smisla retko, na primer kada ste u godini zakupa zamenili bojler, stolariju ili sanirali kupatilo i imate račune. Ako ne vodite takvu evidenciju, normirani troškovi su jednostavniji i za većinu vlasnika povoljniji.

Kako i kada se prijavljuje porez

Kada je zakupac fizičko lice, vlasnik sam obračunava porez i podnosi poresku prijavu na obrascu PP OPO. Prema tumačenju Poreske uprave, rok je 30 dana od dana primanja zakupnine, i to za svaku naplaćenu kiriju posebno. Dakle, ne jednom godišnje i ne samo jednom pri potpisivanju ugovora. Prijava se najlakše podnosi elektronski, preko portala ePorezi, za šta vam je potreban kvalifikovani elektronski sertifikat ili nalog na portalu eUprave. Posle podnošenja dobijate poziv na broj i uplaćujete porez.

Ako zakupac plaća kiriju unapred za tri, šest ili dvanaest meseci, rok od 30 dana teče od dana kada ste taj novac primili. Zato mnogi vlasnici biraju plaćanje unapred za duži period: manje je prijava, a i rizik od kašnjenja je manji.

Situacija je drugačija kada je zakupac firma ili preduzetnik, recimo kada stan uzima kompanija za svog zaposlenog. Tada porez obračunava i plaća isplatilac, kao porez po odbitku, a vi dobijate kiriju umanjenu za porez. U ugovoru je zato važno da jasno napišete da li je dogovorena kirija neto ili bruto, jer razlika iznosi oko 17%.

Prihod od zakupa ulazi i u godišnji porez na dohodak građana ako vaš ukupni godišnji dohodak pređe zakonski neoporezivi iznos. Kod većine vlasnika koji izdaju jedan stan i imaju prosečnu platu to se neće desiti, ali ako izdajete više nekretnina ili imate visoka primanja, proverite to sa računovođom na vreme, jer se godišnja prijava podnosi do 15. maja.

Ima li smisla izdavati „na crno“? Kratak odgovor je ne. Poreska uprava povremeno šalje javne pozive vlasnicima da prijave prihode, uparuje podatke iz oglasa, iz prijava boravka i iz ugovora, a zakupci koji su u sporu sa vlasnikom vrlo često upravo time prete. Neplaćeni porez se obračunava sa kamatom, uz moguće kazne. Kada se sve sabere, 15% od kirije je manja cena od rizika, a urednu kiriju na računu možete i da dokažete banci kada sledeći put tražite kredit.

Kako odabrati zakupca

Dobar ugovor vas štiti kada nešto krene naopako. Dobar izbor zakupca čini da do toga uopšte ne dođe. Bolje je da stan stoji prazan još dve nedelje nego da useli pogrešna osoba. Mesec dana bez kirije je trošak koji se zna. Godina natezanja oko neplaćenih računa i oštećenog nameštaja nije.

Već iz prvog telefonskog razgovora možete mnogo da saznate. Pitajte šta je zakupcu važno, gde radi, koliko ljudi će stanovati, zašto se seli i koliko je dugo bio u prethodnom stanu. Ljudi koji se sele često, svakih nekoliko meseci, ili ne žele da kažu zašto napuštaju prethodni stan, zaslužuju dodatna pitanja. Isto važi i za one koji odmah, bez razgledanja, nude da plate šest meseci unapred u kešu.

Pre potpisivanja nije neprijatno tražiti:

• ličnu kartu ili pasoš na uvid, kako biste u ugovor upisali tačne podatke;
• potvrdu o zaposlenju ili neki drugi dokaz o redovnim primanjima, posebno ako je kirija veći deo njihove plate;
• kontakt prethodnog stanodavca, ako je zakupac ranije iznajmljivao stan;
• da kiriju i depozit uplati na račun, a ne u kešu.

Neki zakupci će se buniti, ali oni koji nemaju šta da kriju obično razumeju. Pravilo grube računice kaže da bi kirija trebalo da iznosi najviše trećinu prihoda domaćinstva. Ako je više, prvi neočekivani trošak u njihovom životu postaće problem sa vašom kirijom.

Budite i fer. Ne tražite podatke koji vam nisu potrebni i ne birajte ljude po poreklu, veri ili porodičnom statusu. Kriterijumi treba da budu redovnost prihoda, odnos prema stanu i dogovorenim pravilima i to da li vam je zakupac ostavio utisak osobe sa kojom možete da razgovarate kada nešto zatreba.

Posle useljenja: mala rutina koja štedi mnogo nerviranja

Kada se zakupac useli, posao nije potpuno gotov. Nekoliko navika čini veliku razliku:

• Napravite podsetnik za PP OPO prijavu odmah po uplati kirije. Najjednostavnije je da prijavu podnesete isti dan kada vidite uplatu.
• Jednom mesečno proverite da li su plaćeni računi na vaše ime, naročito struja i infostan. Dug se brzo gomila, a računi i dalje glase na vas.
• Jednom ili dvaput godišnje, uz najavu, dođite da vidite stan. Ne da kontrolišete, već da na vreme uočite vlagu, kvar ili nešto što će kasnije biti skuplje.
• Kvarove koji su vaša obaveza rešavajte brzo. Zakupac koji vidi da ste odgovorni i sam se ponaša odgovornije.
• Čuvajte svu dokumentaciju na jednom mestu: ugovor, zapisnik o primopredaji sa fotografijama, potvrde o podnetim prijavama i uplaćenom porezu.

Na kraju zakupa ponovite primopredaju: obiđite stan zajedno, uporedite stanje sa zapisnikom i fotografijama, očitajte brojila i tek tada obračunajte depozit. Normalno habanje, poput malo izbledelih zidova posle dve godine, ne odbija se od depozita. Polomljena vrata ormara ili fleke od cigareta na plafonu, svakako.

Koliko se izdavanje zaista isplati

Kada pravite računicu, ne gledajte samo kiriju. Od nje oduzmite porez od 15%, porez na imovinu koji i dalje plaćate, održavanje zgrade ako ga ne plaća zakupac, povremeno krečenje i zamenu uređaja i bar jedan mesec bez zakupca godišnje, za svaki slučaj. Tek tada vidite koliko stan zaista donosi. Za mnoge vlasnike to je i dalje sasvim pristojan prihod, ali je bolje da ga izračunate unapred nego da se iznenadite.

Izdavanje stana nije komplikovano kada se uradi kako treba od početka: jasan ugovor sa zapisnikom, uredno prijavljen porez i zakupac koga ste izabrali sa pažnjom, a ne u žurbi. Sve to oduzme možda dve nedelje više nego kada se ključevi daju prvom ko pozove. Te dve nedelje se najčešće isplate već u prvoj godini.