Porez na imovinu za 2027: kako se računa i zašto vam rešenje može biti veće

Svake jeseni ista priča: u lokalnim skupštinama se usvaja odluka o prosečnim cenama kvadratnog metra, mediji objave da porez na imovinu „raste za nekoliko procenata“, a većina vlasnika stanova to zaboravi do proleća, kada stigne rešenje. Tada počinju pitanja. Zašto je iznos veći nego prošle godine? Zašto komšija u istoj zgradi plaća manje? I da li je moguće da se negde pogrešilo?

Ponekad se zaista pogreši, ali mnogo češće je u pitanju sasvim legalan obračun koji niko nije objasnio. Zato prolazimo kroz to kako se porez na imovinu računa za fizička lica, šta se trenutno dešava sa odlukama za 2027. godinu i na šta da obratite pažnju kada vam rešenje stigne.

Šta se dešava ovih nedelja

Zakon o porezima na imovinu obavezuje svaku jedinicu lokalne samouprave da do 30. novembra objavi prosečne cene kvadratnog metra po zonama, koje važe za narednu godinu. Te cene se ne izmišljaju za stolom: računaju se iz stvarnih kupoprodaja u svakoj zoni. Beograd, na primer, za obračun uzima promet od 1. oktobra prethodne do 30. septembra tekuće godine. Za porez u 2027. to znači da su presudne bile cene po kojima su se stanovi prodavali od jeseni 2025. do kraja ovog septembra.

Opštine su već krenule. Prijepolje je, recimo, sredinom oktobra otvorilo javnu raspravu o nacrtu odluke za 2027. godinu, a slične rasprave i sednice slede u većini gradova do kraja novembra. Konačne brojke za Beograd biće poznate kada Skupština grada usvoji odluku, pa sve primere u ovom tekstu računamo po važećim cenama za 2026. godinu.

Za orijentaciju: odluka za 2026. donela je Beograđanima prosečno povećanje od oko pet do 5,5 odsto. Predsednik Skupštine grada Nikola Nikodijević naveo je primer stana od 50 kvadrata u trećoj zoni, gde je razlika bila oko 450 dinara godišnje. Najviše su tada poskupele garaže i pomoćni objekti, jer su im tržišne cene u prethodnoj godini skočile do nivoa manjih stanova u drugoj i trećoj zoni.

Formula u četiri koraka

Za vlasnika koji ne vodi poslovne knjige, a to su gotovo svi građani, obračun ide ovim redom:

1. Korisna površina. Ne kvadratura iz oglasa, već zbir podnih površina između unutrašnjih strana zidova. Balkoni, terase, lođe i neadaptirani tavani se ne računaju.
2. Prosečna cena kvadrata u zoni. Površina se množi cenom za vašu vrstu nepokretnosti (stan, kuća, garaža, poslovni prostor) u zoni u kojoj se nalazi.
3. Amortizacija. Dobijena vrednost se umanjuje za 1 odsto za svaku navršenu godinu od izgradnje ili poslednje rekonstrukcije, najviše 40 odsto. Beograd primenjuje punu stopu od 1 odsto, a druge opštine je mogu propisati i nižu.
4. Poreska stopa. Na osnovicu do 10 miliona dinara plaća se do 0,4 odsto. Na deo od 10 do 25 miliona dodaje se 0,6 odsto, od 25 do 50 miliona jedan odsto, a iznad toga dva odsto. Beograd primenjuje maksimalne stope.

Na kraju se oduzima poreski kredit. Ako u stanu ili kući živite i tu imate prijavljeno prebivalište, porez se umanjuje za 50 odsto, ali najviše za 20.000 dinara. Za manje objekte do 60 kvadrata van građevinskog zemljišta, u kojima žive isključivo lica starija od 65 godina i koji se ne izdaju, umanjenje je 75 odsto.

Primer iz Beograda

Uzmimo stan od 55 kvadrata korisne površine u trećoj beogradskoj zoni, u zgradi izgrađenoj 1985. godine. Prosečna cena stana u toj zoni za 2026. godinu iznosi 137.463 dinara po kvadratu.

• Vrednost pre umanjenja: 55 × 137.463 = 7.560.465 dinara.
• Zgrada je starija od 40 godina, pa se primenjuje maksimalna amortizacija od 40 odsto. Osnovica je 4.536.279 dinara.
• Porez po stopi od 0,4 odsto: oko 18.145 dinara godišnje.
• Ako vlasnik tu živi i ima prijavljeno prebivalište, umanjenje od 50 odsto spušta iznos na oko 9.070 dinara.

Isti stan u novogradnji iz 2022. godine imao bi amortizaciju od svega nekoliko odsto, pa bi porez bez umanjenja bio oko 29.000 dinara, a sa umanjenjem oko 14.500. To je odgovor na pitanje zašto komšija u novoj zgradi preko puta plaća više za isti broj kvadrata. Ako cene u trećoj zoni za 2027. porastu, recimo, za pet odsto, svaki od ovih iznosa porašće otprilike u istoj meri.

Zašto vam rešenje može biti veće

Rast prosečnih cena je najočigledniji razlog, ali retko jedini. U praksi se najčešće ponavlja nekoliko situacija.

Cene su porasle baš u vašoj zoni. Prosečan rast na nivou grada ne znači mnogo ako se u vašem delu grada dosta gradilo i prodavalo skupo. Nova, skupa novogradnja podiže prosek i za starije zgrade u istoj zoni.

Odjavili ste prebivalište. Umanjenje od 50 odsto vezano je za prebivalište, a ne za vlasništvo. Ko se preselio, a stan zadržao ili ga izdaje, gubi poreski kredit i plaća pun iznos. Ovo je najčešći razlog zbog kog se rešenje udvostruči preko noći.

Imate više nepokretnosti u istom gradu. Progresivne stope se primenjuju na zbir osnovica svih vaših nepokretnosti na teritoriji iste opštine. Stan, vikendica na obodu grada i garaža mogu zajedno preći prag od 10 miliona dinara, pa se na višak plaća viša stopa.

Imate garažu ili pomoćni objekat. Kod ovih nepokretnosti rast je poslednjih godina bio brži nego kod stanova, pa se i porez na njih menja vidljivije.

Uradili ste rekonstrukciju ili dogradnju. Amortizacija se računa od poslednje rekonstrukcije. Ako je ona prijavljena kao rekonstrukcija po propisima o gradnji, objekat se za potrebe poreza „podmlađuje“ i gubi deo umanjenja. Dogradnja povećava i korisnu površinu.

Objekat je upisan posle legalizacije. Mnogi objekti koji se upisuju po zakonu „Svoj na svome“ do sada uopšte nisu bili prijavljeni za porez ili su bili prijavljeni sa manjom površinom. Upisom u katastar lokalna poreska administracija dobija tačne podatke, a sa njima i osnov da obračuna porez po stvarnoj kvadraturi.

Izgubili ste oslobođenje. Ko ima ukupnu osnovicu do 400.000 dinara, ne plaća porez. To oslobođenje prestaje ako se nepokretnost izdaje duže od 183 dana u periodu od 12 meseci ili ako tokom godine steknete novu imovinu, pa ukupna osnovica pređe taj iznos.

Rokovi koje vredi zapamtiti

Porez se obračunava za kalendarsku godinu, a rešenje lokalna poreska administracija po pravilu donosi do 31. marta. Plaća se tromesečno, najkasnije do 15. februara, 15. maja, 15. avgusta i 15. novembra. Do prvog roka, dok rešenje još ne stigne, plaća se akontacija u visini prve rate iz prethodne godine. Mnoge opštine nude i popust za uplatu cele godine odjednom, ali uslovi se razlikuju, pa to proverite kod svoje.

Ako kupite, nasledite ili izgradite nepokretnost, prijavu na obrascu PPI-2 podnosite u roku od 30 dana. Porez se tada plaća srazmerno, od dana sticanja do kraja godine, a važi i obrnuto: ko proda stan, plaća samo do dana prodaje. Ako vam se tokom godine promenilo nešto što utiče na obračun, a nije u prijavi, kao što su prebivalište, rekonstrukcija ili izdavanje, rok za ažuriranje je 31. januar naredne godine.

Kako da proverite rešenje

Kada rešenje stigne, ne gledajte samo konačan iznos. Proverite četiri stvari: da li su korisna površina i zona tačne, da li je godina izgradnje dobro uneta, da li je primenjeno umanjenje za prebivalište i da li se na rešenju nalaze sve vaše nepokretnosti, a ne i neka koju ste davno prodali. Greške u kvadraturi i godini izgradnje su češće nego što biste pomislili, naročito kod starijih prijava koje niko nije ažurirao godinama.

Na rešenje imate pravo žalbe u roku od 15 dana od dostavljanja. Žalba ne odlaže plaćanje, pa je pametno platiti dospele rate i paralelno tražiti ispravku. Ako je greška u vašoj prijavi, a ne u obračunu, lakši put je da podnesete izmenjenu prijavu PPI-2 sa ispravnim podacima.

Šta ovo znači za kupce i prodavce

Za kupca je porez na imovinu stalan trošak koji vredi uračunati pre kupovine, posebno kod skupljih nekretnina ili ako planira da stan izdaje i u njemu ne živi. Za prodavca je potvrda da je porez izmiren deo uredne dokumentacije, a dug za porez je tema koju kupci i notari sve češće otvaraju pre potpisivanja ugovora.

Ukratko, porez za 2027. godinu najviše će zavisiti od toga koliko su cene rasle u vašoj zoni, koliko je star vaš objekat i da li u njemu živite. Prve dve stvari ne možete da promenite. Treću, kao i tačnost podataka na rešenju, itekako možete.