Legalizacija po zakonu „Svoj na svome“: koliko zaista košta naknada i kako izbeći zamke

Kada je zakon „Svoj na svome“ predstavljen, većina ljudi je zapamtila jednu cifru: sto evra. Godinu dana kasnije slika je složenija. Prijave su zatvorene, naknadni rok je istekao 24. oktobra, a na adrese, mejlove i telefone vlasnika stižu obaveštenja sa tačnim iznosom koji treba platiti. Nekima je iznos zaista simboličan. Drugi gledaju u obračun od nekoliko hiljada evra i pitaju se gde je nastala greška.

Najčešće greške nema. Zakon je od početka imao dve cene, samo se o drugoj manje govorilo. U ovom tekstu prolazimo kroz to kako se naknada zaista računa, ko spada u povoljniju grupu, šta su promenile izmene usvojene krajem avgusta i na šta treba obratiti pažnju pre nego što uplatite novac.

Gde je postupak danas

Prema podacima koje je iznela resorna ministarka, u zakonskom roku, do 8. februara, stiglo je oko 2,53 miliona prijava, a u naknadnom roku još blizu 200.000. Izdato je oko 1,2 miliona potvrda, a stotine hiljada objekata već su upisane u katastar. To znači da je za veliki deo prijava postupak još u toku i da će obaveštenja o naknadi stizati još mesecima.

Onima koji nisu podneli prijavu ni u naknadnom roku ostaje redovna procedura, sa projektima, dozvolama i punim troškovima. Za objekte koji ugrožavaju bezbednost ili prava drugih, kao i za one na državnom zemljištu, rizik je i dalje stvaran.

Dve cene u istom zakonu

Osnovno pravilo je manje poznato od izuzetka. Naknada za upis se po pravilu plaća u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, dakle onoliko koliko biste platili da ste gradili sa građevinskom dozvolom, i to bez popusta za jednokratnu uplatu i bez mogućnosti plaćanja na rate. Fiksna, „povlašćena“ naknada je izuzetak i važi za dve grupe:

• porodični stambeni objekat sa najviše dve stambene jedinice i do 400 kvadrata neto površine;
• stan u stambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi čiji investitor nije poznat ili nije dostupan.

Za ove dve grupe iznos zavisi od grada i zone u kojoj je objekat. U Beogradu je raspon od 100 do 1.000 evra: ekstra zona 1.000, prva zona 800, druga i treća 300, četvrta 200, peta 150, a šesta i dalje 100 evra. U gradovima sa više od 100.000 stanovnika, poput Novog Sada, Niša i Kragujevca, naknada ide od 100 do 500 evra. U gradovima od 50.000 do 100.000 stanovnika najviše je 300 evra, a u manjim opštinama i na selu 100 evra. Plaća se u dinarima, po srednjem kursu NBS na dan obračuna.

Pomoćni i ekonomski objekti, magacini, skladišta i proizvodni pogoni do 500 kvadrata ne plaćaju naknadu, a preko toga plaća se 10 evra za svaki naredni kvadrat. Potpuno su oslobođeni korisnici socijalne pomoći, osobe sa invaliditetom, borci, samohrani roditelji i porodice sa troje i više dece, ali samo za kuću ili stan u kojem zaista stanuju.

Dobra vest za one koji računaju ukupan trošak: za upis po ovom zakonu ne plaćaju se druge takse, pa ni naknada za upis u katastar.

Ko najčešće dobija visok obračun

Iz prakse i analiza advokata koji se bave ovom oblašću, visok obračun najčešće dobijaju četiri grupe vlasnika.

Prvi su vlasnici porodičnih kuća sa više od dve stambene jedinice. Kuća od 180 kvadrata u kojoj su roditelji napravili tri manja stana za sebe i decu formalno nije „porodični stambeni objekat“ u smislu zakona, pa ide na pun doprinos. Treća jedinica, koliko god bila mala, ruši pravo na fiksnu cenu.

Drugi su vlasnici objekata mešovite namene, recimo kuće sa lokalom ili radionicom u prizemlju. Zakon tu nije precizan, a rigidno tumačenje može da ceo objekat izbaci iz povoljnije grupe.

Treći su, paradoksalno, kupci stanova u zgradama koje su građene sa dozvolom, ali su odstupile od nje. Ako je investitor poznat, svaki kvadrat odstupanja računa se po punom doprinosu. Ko je kupio stan od investitora koji nikada nije ni tražio dozvolu, često plaća manje.

Četvrti su vlasnici tavana, nadziđivanja i drugih adaptacija u zgradama, koji se po pravilu smatraju investitorima i dobijaju pun obračun.

Posebno pravilo važi za porodične kuće veće od 400 kvadrata. Po izmenama zakona, na deo površine preko 400 kvadrata plaća se doprinos za svaki naredni kvadrat, uz osnovnu fiksnu naknadu.

Šta su promenile avgustovske izmene

Izmene objavljene u „Službenom glasniku“ broj 80/2026 primenjuju se od 2. septembra, i to i na postupke koji su već bili u toku. Najvažnija promena tiče se redosleda. Ranije je Agencija za prostorno planiranje i urbanizam potvrde slala katastru bez obzira na to da li je naknada plaćena, a neplaćeni iznos se rešavao zabeležbom i naplatom. Sada nema upisa bez uplate: potvrda ide u Republički geodetski zavod tek kada je naknada izmirena.

Praktično, ako ne platite, objekat neće biti upisan u katastar, a bez upisa ga ne možete regularno prodati, opteretiti hipotekom ni uredno naslediti. Rok za plaćanje je 30 dana od uručenja obaveštenja. Šta se tačno dešava sa prijavom kada taj rok istekne, zakon ne precizira, pa nema smisla čekati da se to sazna na sopstvenom primeru.

Kako da proverite obračun pre uplate

Obaveštenje se ne plaća unapred i ne stiže preko posrednika. Agencija vas kontaktira mejlom, SMS-om ili poštom na podatke iz prijave, a obaveštenje se preuzima uz ličnu kartu. Kada ga dobijete, nemojte odmah na uplatnicu. Prvo proverite nekoliko stvari.

• Lične podatke i adresu objekta. Greška u imenu, parceli ili poziciji objekta kasnije se skupo ispravlja.
• Kvadraturu i broj stambenih jedinica. Uporedite ih sa onim što ste prijavili. Ako je garaža ili tavan upisan kao stan, to može da promeni ceo obračun.
• Namenu svakog dela objekta. Magacin, radionica ili pomoćni objekat do 500 kvadrata ne bi trebalo da uvećavaju naknadu.
• Zonu. Proverite u kojoj je zoni uređivanja građevinskog zemljišta vaša parcela. Razlika između druge i prve zone u Beogradu je 500 evra.
• Pravo na oslobađanje. Ako spadate u neku od oslobođenih kategorija, dostavite dokaz o statusu.

Uz obaveštenja Agencija navodi rok od osam dana za prigovor. Zakon formalno ne propisuje pravni lek na potvrdu Agencije, a to je jedna od tačaka koje pravnici najviše kritikuju, ali je razumno prigovor podneti u tom roku, sa obrazloženjem i dokazima. Ako ste svrstani u pun doprinos, a mislite da imate pravo na fiksnu naknadu, objasnite zašto: da kuća nema više od dve stambene jedinice, da poslovni deo ima zaseban ulaz i funkcioniše kao poseban objekat, da je deo prostora skladište ili pomoćni objekat. Kod složenijih objekata isplati se da prigovor pripremi neko ko zna da napravi skicu i pravilno klasifikuje prostorije.

Ako zaista spadate u pun doprinos, proverite bar da li je obračunat u iznosu koji važi u vašoj opštini. Referent koji računa doprinos za građevinske dozvole može da vam kaže koliki je iznos po kvadratu za vašu zonu i namenu.

Zamke za kupce i prodavce

Za tržište nekretnina ovaj zakon donosi i priliku i oprez. Veliki broj kuća i stanova koji su godinama bili neprodajni sada dobija upis i može da ide u promet. Ali kupac ne treba da se zadovolji rečenicom „prijavljeno je za legalizaciju“.

Ako kupujete objekat koji je u postupku, tražite da vidite prijavu, eventualno obaveštenje o naknadi i dokaz o uplati, a cenu i rokove u ugovoru vežite za upis u katastar. Naknada koja nije plaćena je de facto dug koji ide uz objekat, jer bez nje nema upisa. Proverite i list nepokretnosti: kod zgrada čiji investitor nije platio naknadu, na stanovima koji nisu prodati može postojati zabeležba zabrane raspolaganja.

Ako prodajete, iznos naknade i status prijave uključite u pregovore od samog početka. Kupac koji sazna za obračun od nekoliko hiljada evra posle kapare imaće jak argument za spuštanje cene, ili za odustajanje.

Na kraju, oprez od posrednika koji nude „brže rešavanje predmeta“. Postupak je besplatan do trenutka obračuna, a iznos se plaća isključivo po obaveštenju Agencije. Ko vam za ubrzanje traži novac, ne nudi vam ništa što zakon poznaje.

Ukratko

Za tipičnu porodičnu kuću do 400 kvadrata sa jednim ili dva stana, ili za stan u divljoj zgradi bez dostupnog investitora, legalizacija zaista košta od 100 do 1.000 evra, u zavisnosti od grada i zone. Sve ostalo ide po punom doprinosu za uređivanje zemljišta, što lako može da znači više hiljada evra. Zato je ključno da obračun pročitate pažljivo, uporedite ga sa prijavom, prigovorite na vreme ako nešto ne štima i platite u roku od 30 dana kada ste sigurni da je iznos tačan. Upis u katastar je ono što objekat pretvara u imovinu kojom možete slobodno da raspolažete, a to vredi više od same naknade.