Nasleđivanje i poklon stana: ostavinski postupak, porez i uknjižba korak po korak

Stan koji pređe sa roditelja na dete retko je samo pravno pitanje. Obično se dešava u trenutku kada porodica ima pametnija posla od papirologije, pa se stvari odlažu: rešenje o nasleđivanju stoji u fioci, u katastru je i dalje upisan pokojni otac, a niko ne zna da li se nešto duguje poreskoj upravi. Problem iskoči tek kada neko poželi da stan proda, izda ili uzme kredit uz hipoteku. Zato vredi jednom, mirno, proći kroz ceo put.

Postoje dva osnovna načina da stan pređe na drugog člana porodice bez kupoprodaje: nasleđe posle smrti vlasnika i poklon za njegovog života. Procedure su različite, porezi su slični, a posledice dugoročno mogu biti prilično različite.

Kako počinje ostavinski postupak

Ostavinski postupak niko ne mora posebno da pokrene. Kada se smrt upiše u matičnu knjigu umrlih, matičar sastavlja smrtovnicu i šalje je osnovnom sudu prema poslednjem prebivalištu preminulog. Sud zatim rešenjem poverava predmet javnom beležniku, koji vodi postupak kao poverenik suda. Porodica u praksi dobija poziv od notarske kancelarije, a ne iz suda.

Na ročište se dolazi sa ličnim kartama, izvodima iz matičnih knjiga kojima se dokazuje srodstvo, dokazima o imovini i, ako postoji, testamentom. Za stan je ključan dokaz o vlasništvu: list nepokretnosti, ugovor o kupoprodaji, rešenje o ranijem nasleđivanju ili ugovor o otkupu. Notar podatke iz katastra i banaka može i sam da proveri, ali sve što donesete ubrzava stvar.

Na ročištu se svaki naslednik izjašnjava da li prihvata nasleđe. Moguće je i odricanje, ali ono važi za celo nasleđe, ne može se odreći samo jedne stvari i ne može se kasnije povući. Ako se, recimo, brat i sestra dogovore da stan pripadne sestri, često je pametnije da brat svoj deo ustupi sestri u samom postupku, jer zakon takvo ustupanje oslobađa poreza na poklon. Kada su svi saglasni, notar donosi rešenje o nasleđivanju.

Ako nema spora i dokumentacija je uredna, ceo postupak obično traje od jednog do tri meseca. Kada se naslednici ne slažu oko testamenta, udela ili toga šta uopšte ulazi u zaostavštinu, predmet ide pred sud i meri se godinama.

Koliko košta notar

Nagrada javnog beležnika za ostavinu određuje se prema Javnobeležničkoj tarifi i zavisi od vrednosti zaostavštine. Za zaostavštinu od 2,5 do 5 miliona dinara nagrada je 25.920 dinara sa PDV-om, od 5 do 7 miliona 38.880 dinara, a od 7 do 10 miliona 64.800 dinara. Iznad toga raste za 4.320 dinara na svaki započeti milion, ali ne može preći 86.400 dinara. Uz to se plaćaju troškovi po svakoj stranci koja učestvuje u postupku, kao i nasledničke izjave i pribavljanje izvoda.

Za prosečan stan u Beogradu ili Novom Sadu, čija vrednost danas lako prelazi deset miliona dinara, porodica realno treba da računa na nagradu blizu gornje granice, plus nekoliko hiljada dinara troškova po nasledniku. Troškove po pravilu dele svi naslednici na jednake delove.

Porez na nasleđe: ko plaća, a ko ne

Ovde dolazi dobra vest za većinu porodica. Prema Zakonu o porezima na imovinu, porez na nasleđe ne plaćaju naslednici prvog naslednog reda, odnosno deca i drugi potomci, zatim supružnik i roditelji preminulog. Kada stan od roditelja nasledi dete, porez se ne plaća.

Naslednici drugog naslednog reda, na primer brat, sestra ili njihova deca, plaćaju 1,5 odsto. Treći i dalji redovi, kao i oni koji nisu u srodstvu sa preminulim, plaćaju 2,5 odsto. Tu spada i vanbračni partner, jer zakon oslobađa samo bračnog druga. Osnovica je tržišna vrednost koju utvrđuje poreska uprava, a od nje se odbijaju dugovi preminulog koje naslednik preuzima.

Postoji i jedno oslobođenje koje se često previdi. Naslednik drugog naslednog reda ne plaća porez na jedan nasleđeni stan ako je sa preminulim neprekidno živeo u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana pre smrti. To se dokazuje prijavom prebivališta i drugim dokazima o zajedničkom životu, pa je dobro dokumentaciju pripremiti unapred.

Kada rešenje donese javni beležnik, on podatke sam šalje poreskoj upravi, pa naslednik ne mora posebno da podnosi prijavu. Poreska uprava zatim donosi rešenje, a porez se plaća u roku od 15 dana od njegovog prijema.

Uknjižba: rešenje u fioci nije dovoljno

Vlasnik ste od trenutka smrti ostavioca, ali za kupce, banke i katastar vlasnik je onaj ko piše u listu nepokretnosti. Sve dok se tamo ne upišete, ne možete stan da prodate, založite ili poklonite.

Kada rešenje o nasleđivanju postane pravnosnažno, javni beležnik ga po službenoj dužnosti, preko e-šaltera, dostavlja službi za katastar nepokretnosti radi upisa. Vi plaćate taksu katastra i čekate da promena bude sprovedena. Ipak, nemojte se oslanjati na to da je sve proteklo kako treba. Posle nekoliko nedelja proverite list nepokretnosti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda. Ako stan nikada nije bio uknjižen, ili je zgrada uopšte neupisana, ostavina se prvo zaglavi na tom koraku i to je najčešći razlog zašto se cela priča oduži.

Poklon za života: ugovor kod notara

Mnogi roditelji odluče da stan prepišu deci dok su živi, kako bi izbegli ostavinu ili kako bi dete lakše rešilo stambeno pitanje. Ugovor o poklonu nepokretnosti mora biti potvrđen, odnosno solemnizovan, kod javnog beležnika na čijem se području stan nalazi. Obična overa potpisa nije dovoljna, a ugovor koji nije solemnizovan ne proizvodi pravno dejstvo i na osnovu njega nema upisa u katastar.

Solemnizacija znači da notar pročita ugovor, proveri da li je posao dozvoljen i da li obe strane razumeju šta potpisuju. Donose se lične karte, dokaz o vlasništvu, izvodi kojima se dokazuje srodstvo i, ako je stan stečen u braku, saglasnost supružnika poklonodavca. Notar u roku od 24 sata šalje ugovor katastru, a katastar ga prosleđuje poreskoj upravi. Prijavu za porez, dakle, ne podnosite sami.

Pravila za porez su ista kao kod nasleđa. Dete i supružnik poklonodavca su oslobođeni, drugi nasledni red plaća 1,5 odsto, a svi ostali 2,5 odsto. Troškovi se svode na nagradu notara prema vrednosti stana, taksu katastra i, ako ga angažujete, advokata koji sastavlja ugovor.

Na šta se kod poklona zaboravlja

Prva stvar je nužni deo. Ako majka pokloni stan jednom od dvoje dece, a posle njene smrti ne ostane gotovo ništa drugo, drugo dete može da traži zaštitu svog nužnog dela, a poklon se po pravilu uračunava u nasledni deo obdarenog deteta. Poklon zato ne briše prava ostalih naslednika, samo ih odlaže za ostavinsku raspravu. Ako želite da izbegnete svađu, otvoren razgovor u porodici pre odlaska kod notara vredi više od bilo kog ugovora.

Druga stvar je da je poklon u načelu konačan. Opoziv je moguć samo u uskim slučajevima, pre svega zbog grube nezahvalnosti poklonoprimca ili ako poklonodavac posle poklona ostane bez sredstava za život, i o tome odlučuje sud. Roditelj koji želi da ostane da živi u stanu može u ugovoru da zadrži pravo doživotnog plodouživanja ili stanovanja, i to se upisuje u katastar. Ako je cilj da neko brine o starijem članu porodice u zamenu za stan, za to postoji ugovor o doživotnom izdržavanju, koji ima strožu formu i drugačija pravila.

Treća stvar je kasnija prodaja. Nasleđe stana od roditelja ili supružnika ne stvara obavezu poreza na kapitalni dobitak kada ga kasnije prodate. Kod stana dobijenog na poklon to nije tako jednostavno: ako ga prodate pre isteka deset godina, kapitalni dobitak od 15 odsto može da se pojavi, a nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je stan svojevremeno stekao poklonodavac. Ako dete planira da poklonjeni stan proda i kupi drugi, neka to proveri sa poreskim savetnikom pre potpisivanja.

Kratak redosled za one koji su upravo na početku

Kod nasleđa, sačekajte poziv notara, a u međuvremenu sakupite izvode, dokaze o vlasništvu i informacije o dugovima i računima preminulog. Na ročištu se dogovorite ko šta dobija i, ako jedan naslednik prepušta svoj deo, neka to uradi kroz ustupanje u postupku. Posle pravnosnažnosti proverite da je uknjižba zaista sprovedena i, ako niste u prvom naslednom redu, sačekajte rešenje poreske uprave.

Kod poklona, prvo proverite da li je stan uredno upisan i bez tereta, zatim razgovarajte sa ostalim članovima porodice, pa tek onda zakažite notara. Razmislite da li roditelju treba pravo plodouživanja i da li dete planira prodaju u narednih deset godina.

Ni nasleđe ni poklon nisu komplikovani kada su papiri sređeni. Sve što se odloži, međutim, kasnije se rešava sporije i skuplje, najčešće baš u trenutku kada se pojavi kupac koji neće da čeka.