Koliko zaista košta kupovina stana: porez, notar, agencija, uknjižba i troškovi kredita

Kada neko kaže „kupujem stan od 100.000 evra”, gotovo uvek misli na cenu iz oglasa. Pravi račun je drugačiji. Pored same cene plaćaju se porez, notar, često agencija, katastar, a ako ide kredit, i procena, osiguranje i još nekoliko stavki koje banka uredno navede tek kad ste već odlučili. Ništa od toga nije skriveno, ali se retko kad sabere na jednom mestu. Zato se dešava da kupac dogovori cenu, skupi učešće do poslednjeg evra i onda shvati da mu fali još par hiljada.

Ovaj tekst je pokušaj da se sve to sabere. Iznosi su proveravani prema propisima i tarifama koje važe u 2026. godini, ali neke stavke zavise od banke, agencije i dogovora sa prodavcem, pa ih navodim kao raspon. Dinarske iznose preračunavam okvirno, po kursu od oko 117 dinara za evro.

Porez na prenos apsolutnih prava

Ovo je najveća stavka posle same cene. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% i plaća se kada kupujete stan koji je već bio u prometu, dakle klasičnu starogradnju ili stan iz novije zgrade koji prodaje fizičko lice. Osnovica je ugovorena cena, osim ako je ona niža od tržišne vrednosti; tada poreska uprava može da utvrdi svoju, višu osnovicu. Upisivanje „simbolične” cene u ugovor da bi se uštedelo na porezu zato retko prolazi, a otvara i druge probleme, od kredita do eventualnog raskida.

Po zakonu, poreski obveznik je prodavac. U praksi, međutim, gotovo svaki kupoprodajni ugovor u Srbiji sadrži odredbu da porez snosi kupac, i tako se uglavnom i pregovara. Ako u ugovoru ne piše ništa, nemojte pretpostavljati. Dogovorite to na vreme, jer se razlika od 2.500 evra na stanu od 100.000 ne rešava rukovanjem ispred notara.

Kod novogradnje koju prodaje investitor u sistemu PDV-a stvar je drugačija. Tu se ne plaća porez na prenos, jer je PDV već sadržan u ceni. Jedan isključuje drugi, pa nikada ne plaćate oba poreza na isti promet.

Oslobođenje za kupce prvog stana

Ako kupujete prvi stan, porez možda nećete platiti uopšte, ili ćete ga platiti samo delimično. Oslobođenje važi za površinu do 40 m² za kupca i još po 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji takođe nije imao stan. Uslovi su konkretni: kupac mora biti punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji i ne sme od 1. jula 2006. do dana overe ugovora imati stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini na teritoriji Srbije. Isto važi i za članove domaćinstva čija se kvadratura računa, a oni moraju imati isto prebivalište kao kupac. Uslovi se proveravaju na dan zaključenja ugovora, ne kasnije.

Ako je stan veći od oslobođene kvadrature, porez se plaća samo na razliku. Samac koji kupuje stan od 60 m² oslobođen je za 40 m², a porez plaća za preostalih 20 m². Bračni par bez dece ima pravo na 55 m², pa na stanu od 70 m² porez ide na 15 m². Uz poresku prijavu prilažu se izjava da se kupuje prvi stan, uverenja o državljanstvu i prebivalištu i dokaz da niste bili obveznik poreza na imovinu za stan od jula 2006. Papiri nisu komplikovani, ali ih ima dovoljno da ne treba ostavljati za poslednju nedelju. Kod novogradnje ista logika važi kroz povraćaj PDV-a za prvi stan, sa istim kvadraturama.

Notar: koliko košta overa ugovora

Ugovor o prometu nepokretnosti u Srbiji mora da prođe kroz javnog beležnika. Najčešće se radi solemnizacija, odnosno potvrđivanje ugovora koji je sastavio advokat ili agencija. Ako ugovor nije solemnizovan, ne može da se upiše u katastar, pa ovaj trošak niko ne preskače.

Cena nije stvar dogovora sa notarom, nego javnobeležničke tarife, i zavisi od vrednosti stana. Po tarifi koja se primenjuje od jula 2025, solemnizacija sa PDV-om košta, na primer:

• za vrednost od 5 do 7 miliona dinara (otprilike 43.000 do 60.000 evra): 25.920 dinara,
• od 7 do 10 miliona dinara (do oko 85.000 evra): 31.104 dinara,
• od 10 do 14 miliona dinara (otprilike 85.000 do 120.000 evra): 36.288 dinara.

Za skuplje stanove iznos raste postepeno sa svakim započetim milionom dinara. Na to se dodaju materijalni troškovi i sitnice poput overe dodatnih primeraka, pa realno računajte na nešto iznad tabelarnog iznosa. Za stan od 100.000 evra to je otprilike 38.000 do 40.000 dinara, nešto preko 300 evra. Ko plaća notara, i to je stvar dogovora; najčešće kupac, ponekad se dele.

Ako kupujete na kredit, kod istog notara se overava i založna izjava za hipoteku banke, i to je zaseban trošak po istoj tarifi. Isto važi i za overen predugovor, ako ga radite. Malo ljudi zna da se, kada se na osnovu predugovora kasnije sačini ugovor, nagrada za ugovor umanjuje za iznos već plaćen za predugovor.

Agencija: provizija nije propisana zakonom

Zakon o posredovanju ne propisuje ni minimalnu ni maksimalnu proviziju. Ona se dogovara i mora da stoji u ugovoru o posredovanju. U praksi se kod kupoprodaje najčešće kreće od 2 do 3% od cene, a u Beogradu je čest model da agencija uzima po 2% od kupca i od prodavca. Neke agencije imaju i minimalni iznos, recimo 1.000 evra, bez obzira na cenu stana.

Dve stvari ljudi najčešće propuste. Prva: proviziju plaća onaj ko je potpisao ugovor o posredovanju. Ako ste kao kupac potpisali nalog za razgledanje ili ugovor o posredovanju, obavezali ste se, makar vam usmeno rekli da „za kupca nema provizije”. Druga: agencije u sistemu PDV-a obračunavaju PDV od 20% na proviziju. „Provizija 2%” na stanu od 100.000 evra tada nije 2.000, nego 2.400 evra. Pitajte pre potpisa da li je iznos sa PDV-om ili bez.

Ako stan nađete direktno od vlasnika, ovaj trošak otpada. Tada ipak vredi platiti advokata da pregleda papire i sastavi ugovor. Takav pregled je obično jeftiniji od provizije, a ne radi za drugu stranu.

Uknjižba u katastru

Dobra vest: uknjižba je najjeftiniji deo cele priče. Posle overe ugovora notar elektronski šalje zahtev katastru, kupac dobija rešenje sa obračunom takse i plaća je po pozivu na broj iz rešenja. Za upis jednog posebnog dela objekta, dakle stana, republička administrativna taksa iznosi 4.850 dinara, uz 330 dinara takse za zahtev, ukupno 5.180 dinara. Ako se stan upisuje u susvojinu supružnika, taksa za upis je znatno niža, 320 dinara. Za svaki sledeći poseban deo u istom postupku, na primer garažu koja se kupuje uz stan, plaća se 1.620 dinara.

Ono što košta nije taksa, nego kašnjenje. Kada stigne rešenje, platite ga u roku. Tek konačnim upisom postajete vlasnik i u katastru, a dotle ne želite da stan formalno visi u međuprostoru, naročito ako na njega treba da se upiše i hipoteka banke. Ako uknjižbu radite preko advokata, njegova usluga se plaća posebno i zavisi od složenosti predmeta.

Troškovi stambenog kredita

Ovde se troškovi najviše razlikuju od banke do banke, pa ću navesti šta skoro uvek postoji i u kom rasponu.

Procena vrednosti stana

Banka ne kreditira na osnovu cene iz ugovora, nego na osnovu procene licenciranog procenitelja. Plaćate je vi, i to pre nego što znate da li će kredit biti odobren. NLB banka, na primer, u svom vodiču navodi 12.000 dinara za procenu, a na tržištu se cene uglavnom kreću od toga pa do oko 200 evra, u zavisnosti od veličine stana, lokacije i procenitelja. Važnija od cene procene je njena vrednost: ako procenitelj proceni stan niže od dogovorene cene, banka računa učešće prema nižem iznosu, a razliku pokrivate sami.

NKOSK osiguranje

Kod kredita sa manjim učešćem, banke kredit najčešće osiguravaju kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita. Premija je jednokratna i računa se kao procenat od iznosa kredita. Za kredit indeksiran u evrima iznosi 1,5% ako kredit nije veći od 70% cene, 2,5% za odnos od 70 do 80% i 3,5% za 80 do 90%. Za dinarske kredite stope su malo niže. Na to idu doplate u posebnim slučajevima: 0,25% ako nemate životno osiguranje vinkulirano na banku, 0,5% ako je stan u izgradnji i neuknjižen, kao i dodaci za visoku zaduženost. Uz to se plaća i jednokratna naknada za obradu zahteva od 30 evra. Kada se kaže da je učešće „samo 10%”, ovaj trošak treba odmah dodati.

Ostalo što banka traži

Stan mora biti osiguran od požara i drugih rizika, a polisa vinkulirana u korist banke. To je godišnji trošak, obično od nekoliko hiljada dinara pa naviše; NLB, recimo, navodi od 5.000 dinara godišnje. Mnoge banke traže i životno osiguranje korisnika kredita. Naknada za obradu kredita zavisi od banke i trenutne ponude: neke je ne naplaćuju, druge uzimaju do 1% iznosa kredita. Sitnije stavke su izveštaj Kreditnog biroa, izvod lista nepokretnosti, menice i upis hipoteke u katastar. Pojedinačno su male, ali ih je dovoljno da se skupi nekoliko desetina evra.

Primer: stan od 100.000 evra

Uzmimo konkretan slučaj. Stan od 60 m² u starogradnji, cena 100.000 evra. Kupac je samac koji je već imao stan, pa nema pravo na oslobođenje. Stan je našao preko agencije koja mu naplaćuje 2% plus PDV. Uzima kredit od 80.000 evra, dakle učešće je 20%.

• Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%): 2.500 evra
• Agencija (2% + PDV): 2.400 evra
• Notar za kupoprodajni ugovor: oko 330 evra
• Uknjižba u katastru: oko 45 evra
• NKOSK premija (2,5% od 80.000) i obrada zahteva: oko 2.030 evra
• Procena, založna izjava, osiguranje stana za prvu godinu i sitni troškovi kredita: grubo 300 do 600 evra

Ukupno, bez naknade za obradu kredita, to je otprilike 7.600 do 7.900 evra pored cene stana. Ako banka naplaćuje i obradu od 1%, dodajte još 800 evra. Drugim rečima, za stan od 100.000 evra na kredit, realno je imati spremno 20.000 evra učešća i još oko 8.000 za troškove.

Isti stan izgleda sasvim drugačije ako ga kupuje neko ko kupuje prvi stan. Samac je oslobođen poreza za 40 od 60 m², pa porez plaća samo na trećinu stana, oko 833 evra umesto 2.500. Ako stan nađe direktno od vlasnika, otpada i provizija. A ako skupi 30% učešća i uzme kredit od 70.000 evra, NKOSK premija pada na 1,5%, odnosno oko 1.080 evra sa obradom. Zbir tada ispada otprilike 2.600 do 2.900 evra. Razlika između ova dva scenarija je oko 5.000 evra na istom stanu, i nastaje uglavnom od odluka koje se donose pre potpisa.

Šta se još obično zaboravi

Posle kupovine dolaze troškovi koji nisu deo transakcije, ali padaju u isti mesec. Prenos Infostana i struje na novog vlasnika, prijava prebivališta, eventualni dugovi za zajedničke troškove zgrade koje vredi proveriti pre kupovine. Postajete i obveznik poreza na imovinu, koji se plaća godišnje; ako se prijavite na adresu stana, imate pravo na umanjenje. A gotovo niko ne useljava u stan „kakav jeste”. Makar krečenje, brave i sitne popravke.

Moj savet je jednostavan. Pre nego što date kaparu, sednite sa papirom i olovkom i napišite sve stavke iz ovog teksta sa iznosima za vaš konkretan stan. Pitajte agenciju za tačan iznos provizije sa PDV-om, banku za pun spisak troškova kredita, a prodavca ko plaća porez. Ako zbir pređe ono što imate na računu, bolje je to saznati za stolom nego kod notara.