Kupovina stana u izgradnji: rizici, ugovor sa investitorom i na šta da pazite

Kada neko kaže da je „uzeo stan iz projekta“, obično to izgovori sa mešavinom ponosa i nervoze. Ponosa jer je dobio bolju cenu i birao sprat i raspored pre svih ostalih, nervoze jer je potpisao ugovor i uplatio ozbiljan novac za nešto što je u tom trenutku bila samo jama na gradilištu i nekoliko lepih rendera. Kupovina stana u izgradnji može biti odlična odluka, ali samo ako tačno znate šta kupujete i kako ste zaštićeni ako stvari ne krenu po planu.

Zašto uopšte kupovati stan koji još ne postoji

Razlog broj jedan je cena. Investitoru je novac najpotrebniji na početku, dok gradi, pa u ranim fazama obično daje bolje uslove nego kada je zgrada završena i stanovi se prodaju sami. Kupac koji uđe rano često bira najbolje pozicije: viši sprat, bolju orijentaciju, stan uz koji ide garažno mesto. Drugi razlog je to što dobijate potpuno nov stan, sa savremenim instalacijama i izolacijom, a ponekad i mogućnost da utičete na raspored ili izbor podova.

Za orijentaciju, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2026. godine, novoizgrađeni stanovi u užem gradskom području Beograda prodavani su u proseku po oko 3.247 evra po kvadratu. Kada je razlika između rane i kasne faze prodaje nekoliko stotina evra po kvadratu, na stanu od 60 kvadrata to su desetine hiljada evra. Upravo zato je ovakva kupovina primamljiva, a upravo zato vredi uložiti nekoliko dana u proveru pre nego što se novac pošalje.

Šta zapravo kupujete i u čemu je rizik

Pravno gledano, kupujete buduću stvar. Stan u tom trenutku nije upisan u katastar kao gotov poseban deo zgrade, nema upotrebnu dozvolu i ne može se uknjižiti na vaše ime. Vaša sigurnost leži u tri stvari: u kvalitetu investitora, u tekstu ugovora i u upisu predbeležbe u katastar. Ako jedna od tih karika popusti, problemi su gotovo izvesni.

Najčešći rizici u praksi su:

• Kašnjenje – daleko najčešći problem. Zgrada koja je trebalo da bude gotova za 18 meseci završava se za 30, a vi sve to vreme plaćate kiriju, a često i ratu kredita.
• Upotrebna dozvola – zgrada može fizički biti završena, a da mesecima, pa i godinama, ne dobije upotrebnu dozvolu, najčešće zato što je izgrađeno nešto drugačije od onoga što piše u građevinskoj dozvoli. Bez nje nema uknjižbe.
• Finansijski problemi investitora – ako ostane bez novca ili ode u stečaj, gradnja staje, a vi ste poverilac među mnogima.
• Dvostruka prodaja – isti stan prodat dvaput. Danas je to retko, ali se dešava kod manjih, neurednih investitora.
• Odstupanja od obećanog – manja kvadratura, slabiji materijali, drugačiji raspored, terasa koja je na renderu izgledala dvostruko veća.

Šta proveriti pre prve uplate

Sve što sledi može se uraditi pre nego što potpišete bilo šta, uključujući i rezervaciju. Ozbiljan investitor nema ništa protiv provere, a onaj koji se buni već vam je dao odgovor.

Građevinska dozvola i prijava radova. Tražite pravosnažnu građevinsku dozvolu i proverite da li glasi na firmu ili osobu sa kojom potpisujete ugovor. Banke, na primer NLB, izričito navode da prodavac mora biti nosilac ili jedan od nosilaca građevinske dozvole. Uporedite spratnost i gabarit iz dozvole sa onim što vam se nudi, jer ako vam prodaju stan na šestom spratu, a dozvola glasi na pet spratova, taj stan pravno ne postoji. Proverite i da li su radovi prijavljeni, jer bez prijave radova nema ni predbeležbe.

Registar objedinjenih procedura. Agencija za privredne registre (APR) vodi javnu bazu u kojoj se vide sve faze postupka, od lokacijskih uslova preko građevinske dozvole do upotrebne dozvole. Pretraga je besplatna i traje nekoliko minuta.

List nepokretnosti za parcelu. Iz katastra proverite ko je vlasnik zemljišta i da li na parceli postoji hipoteka. Investitori često grade uz kredit banke, a hipoteka se upisuje na zemljište i objekat u izgradnji. To nije nužno problem, ali ugovor mora da reši kako će se taj teret skinuti sa vašeg stana, na primer saglasnošću banke da se stan oslobodi hipoteke kada ga isplatite.

Firma investitora. Na sajtu APR-a proverite od kada firma postoji, ko su vlasnici i direktor, da li je u likvidaciji ili stečaju, a u registru Narodne banke Srbije da li je račun blokiran. Firma osnovana pre šest meseci, sa minimalnim kapitalom, koja gradi zgradu od pedeset stanova, zaslužuje dodatna pitanja.

Prethodne zgrade. Ovo je verovatno najkorisnija provera, a najređe se radi. Pitajte investitora šta je ranije gradio, otiđite do tih zgrada i porazgovarajte sa stanarima. Da li su useljeni na vreme? Da li je zgrada dobila upotrebnu dozvolu i da li su stanovi uknjiženi? Kako izgledaju fasada i hodnici posle tri godine? Pola sata razgovora u ulazu reći će vam više nego bilo koja brošura.

Ugovor sa investitorom: šta mora da piše

Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji mora biti solemnizovan, odnosno potvrđen kod javnog beležnika. Ugovor koji nije solemnizovan ne proizvodi pravno dejstvo. Beležnik pre potvrde proverava evidenciju ugovora o prometu, i ako vidi da je isti stan već prodat, dužan je da vas upozori i ne potvrđuje ugovor dok se to upozorenje ne unese u tekst. Dužan je i da vas upozori ako za objekat nema upotrebne dozvole.

Investitori uglavnom imaju svoj tipski ugovor, pisan tako da štiti njih. Advokatica Vladisavljević je za Blic opisala ugovore u kojima prodavac zadržava prava nad podrumima i tavanima i posle rasprodaje svih stanova, pravo da prolazi kroz tuđe stanove radi postavljanja reklama, pa čak i pravo da sa terasa prodatih stanova pušta vatromet. To zvuči smešno dok se ne dogodi vama. Zato tipski ugovor nije „uzmi ili ostavi“, već polazna tačka za pregovore, a ovo su stavke na kojima vredi insistirati:

• Precizan opis stana: sprat, broj stana, raspored prostorija, orijentacija, uz skicu kao prilog ugovora. Garažno mesto i ostava navode se posebno.
• Kvadratura i tolerancija: neto površina, način merenja i dozvoljeno odstupanje. Preko dogovorene granice cena se koriguje po kvadratu, a kod velike razlike imate pravo na raskid.
• Cena i PDV: da je cena konačna, sa uračunatim PDV-om, i da je prodavac obveznik PDV-a. Ako postoji bilo kakva indeksacija cene, mora biti precizno ograničena.
• Dinamika plaćanja: uplate vezane za konkretne, proverljive faze gradnje (ploča iznad prizemlja, krov, fasada), a ne za datume. Poslednji deo cene, makar deset odsto, ostaje za primopredaju ili dobijanje upotrebne dozvole.
• Rok kao kalendarski datum: formulacija „20 meseci od prijave radova“ ne znači mnogo ako ne znate kada će radovi biti prijavljeni. Traži se konkretan datum.
• Penali za kašnjenje: investitori ih retko sami predlože. Mesečni iznos bi trebalo da bude bar približan ceni kirije za takav stan u tom kraju, jer je to vaš realni trošak. Dobro je ugovoriti i poseban rok za upotrebnu dozvolu, kao i prag kašnjenja posle kog možete da raskinete ugovor i tražite povraćaj svega uplaćenog.
• Tehnički opis: „prvoklasni materijali“ nije opis. Navode se klasa i proizvođač stolarije, podova, sanitarija, vrsta grejanja i fasade, a svaka zamena ide samo uz vašu pisanu saglasnost.
• Raskid i kapara: proverite da li su prava na odustanak simetrična. Česta je situacija da investitor može da odustane uz prosto vraćanje novca, a kupac koji odustane gubi kaparu od pet do dvadeset odsto vrednosti stana.
• Šta ako kredit ne prođe: ako kupujete na kredit, ugovor treba da predvidi povraćaj kapare ukoliko banka odbije kredit iz razloga koji nisu do vas, na primer zbog odstupanja objekta od dozvole.
• Clausula intabulandi: bezuslovna saglasnost prodavca da se upišete kao vlasnik, uz obavezu investitora da završi upis zgrade i posebnih delova u razumnom roku.

Ako vam investitor umesto kupoprodaje ponudi ugovor o suinvestiranju, znajte da on nosi drugačiji raspored rizika. Bilo koji od ova dva ugovora pre potpisa dajte advokatu na čitanje.

Predbeležba: vaš najvažniji upis

Kako da budete upisani kao vlasnik nečega što još ne postoji? Odgovor je predbeležba prava svojine. Prema Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, na stanu u izgradnji predbeležba se upisuje na osnovu pravosnažne građevinske dozvole, tehničke dokumentacije, potvrde o prijavi radova i ugovora o prometu posebnog dela objekta u izgradnji. Upisuje se bez roka trajanja, tako da vas štiti sve do završetka zgrade.

Važno je znati da se na osnovu predugovora predbeležba ne može upisati. To je izričit stav Republičkog geodetskog zavoda. Ako vam investitor nudi da „za sada potpišete predugovor, a pravi ugovor kasnije“, znajte da u tom periodu niste upisani nigde. Posle potpisivanja glavnog ugovora, nekoliko dana kasnije proverite list nepokretnosti i uverite se da je predbeležba zaista upisana na vaše ime.

Kredit za stan u izgradnji

Banke odobravaju stambene kredite za stanove u izgradnji, ali uz važan uslov. Ako stan koji kupujete ujedno treba da bude obezbeđenje kredita, većina banaka traži da je objekat završen najmanje 80 odsto, što u praksi znači da je konstrukcija gotova, zgrada zatvorena i instalacije urađene. Raiffeisen i NLB to otvoreno navode u svojim uslovima. Ako je zgrada u ranijoj fazi, kredit je moguć samo uz drugu nepokretnost kao hipoteku, na primer roditeljski stan. Kod državnog programa kredita za mlade, kod pojedinih banaka dovoljna je izgrađenost od 60 odsto.

Kupac na kredit zato obično ulazi tek kad je zgrada pod krovom, kada je i cena već viša. Otplata kredita počinje odmah, a useljenje je za šest meseci ili godinu dana, pa u budžet računajte i ratu i kiriju u tom periodu.

Porezi: PDV umesto poreza na prenos

Kod prve prodaje novoizgrađenog stana investitor koji je u sistemu PDV-a obračunava PDV od 10 odsto, koji je po pravilu već uračunat u cenu. Zbog toga ste oslobođeni poreza na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto. Garažno mesto se po pravilu oporezuje opštom stopom od 20 odsto, pa proverite kako je to iskazano u ponudi.

Ako kupujete prvi stan, imate pravo na povraćaj PDV-a za površinu do 40 kvadrata, uz još 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. Uslovi su da ste punoletni državljanin Srbije, da od 1. jula 2006. niste imali stan u svojini i da je cena u potpunosti isplaćena. Poslednji uslov je važan kod stana u izgradnji: zahtev za povraćaj podnosite tek kada isplatite poslednju ratu, a ne posle prve uplate. Porez na imovinu počinjete da plaćate od useljenja, dobijanja upotrebne dozvole ili početka korišćenja stana, šta god nastupi pre.

Primopredaja i uknjižba

Kada dobijete poziv za primopredaju, ne idite sami i ne žurite. Povedite nekoga ko se razume u gradnju, izmerite stan, proverite vlagu, instalacije, stolariju, nagib odvoda na terasi. Sve što primetite upisuje se u zapisnik o primopredaji. Rokovi za prigovor na vidljive nedostatke su kratki, po Zakonu o obligacionim odnosima svega osam dana, pa nemojte potpisati zapisnik „čist“ samo da biste što pre dobili ključeve. Ako ste ugovorili penale za kašnjenje, pravo na njih morate izričito zadržati prilikom primopredaje, inače ga gubite. Za solidnost zgrade, odnosno konstrukciju, investitor i izvođač odgovaraju deset godina.

Posle upotrebne dozvole u katastar se prvo upisuju zgrada i stanovi na ime investitora, a zatim se kupci, na osnovu ugovora sa clausulom intabulandi, upisuju kao vlasnici, čime predbeležba prelazi u uknjižbu. Zahtev se danas podnosi elektronski preko e-šaltera, uglavnom preko advokata ili geodetske organizacije, pa i taj trošak uračunajte.

Kratak podsetnik pre potpisa

• Pravosnažna građevinska dozvola glasi na prodavca, radovi su prijavljeni, a podaci se slažu sa Registrom objedinjenih procedura.
• Pogledali ste list nepokretnosti parcele i znate ima li hipoteke i kako se skida.
• Investitor ima istoriju završenih zgrada sa upotrebnom dozvolom i uknjiženim stanovima.
• Ugovor je solemnizovan, sa rokom kao datumom, penalima, tehničkim opisom i tolerancijom kvadrature.
• Uplate prate faze gradnje, a deo cene ostaje za kraj.
• Predbeležba je upisana na vaše ime.

Stan u izgradnji nije ni lutrija ni siguran posao sam po sebi. To je kupovina u kojoj se veći deo posla radi pre potpisa, a ne posle. Ako investitora proverite kao da mu pozajmljujete novac, a to u suštini i radite, i ako ugovor pročitate kao da će sve krenuti naopako, velike su šanse da ćete se useliti u nov stan po ceni koju kupci gotovih stanova u istoj zgradi neće dobiti.