Starogradnja ili novogradnja: šta se više isplati kada se sve sabere

Ovo je verovatno pitanje koje najčešće čujemo od ljudi koji tek počinju da gledaju stanove: da li uzeti stan u nekoj solidnoj zgradi iz sedamdesetih ili osamdesetih, ili ipak novogradnju? Odgovor „zavisi“ zvuči kao izvlačenje, ali zaista zavisi, i to od stvari koje se mogu izračunati. Problem je što većina kupaca poredi samo cenu po kvadratu iz oglasa, a to je možda polovina priče. U ovom tekstu prolazimo kroz sve što treba staviti na papir pre odluke: cenu, poreze, renoviranje, mesečne troškove i ono što se teže meri, a to su lokacija i kvalitet gradnje.

Cena po kvadratu: razlika je manja nego što mislite

Mnogi i dalje veruju da je starogradnja „mnogo jeftinija“. Podaci Republičkog geodetskog zavoda, koji se zasnivaju na stvarnim kupoprodajnim ugovorima a ne na oglasima, pokazuju nešto drugo. Prema statistici cena za prvo polugodište 2026. godine, u užem urbanom području Beograda postojeći stanovi (ono što svi zovemo starogradnja) prodavani su u proseku po oko 3.201 evro po kvadratu, a novoizgrađeni po oko 3.247 evra. Razlika je, dakle, svega nekoliko desetina evra po kvadratu.

Na nivou cele Srbije odnos je čak obrnut: postojeći stanovi su u proseku bili oko 1.935 evra, a novoizgrađeni oko 1.872 evra po kvadratu. Objašnjenje je jednostavno i važno za vašu odluku: novogradnja se uglavnom gradi na obodima gradova, na lokacijama gde ima slobodnog zemljišta, dok je starogradnja u centralnim delovima, uz uređenu infrastrukturu. Kada uporedite stanove u istom kraju, novogradnja je gotovo uvek skuplja. Kada uporedite prosek, lokacija „pojede“ tu razliku.

Zato prvo pravilo glasi: ne poredite novogradnju na periferiji sa starogradnjom u centru kao da je to isti proizvod. Poredite dva konkretna stana koja biste realno kupili, sa svim troškovima koji idu uz njih. I imajte na umu da su to proseci; u pojedinim kompleksima na Novom Beogradu ugovorene cene novih stanova prelaze i 3.600 evra po kvadratu, dok u nekim delovima Rakovice ili Palilule novogradnja ide ispod 3.000.

Porez: ovde novogradnja ima skrivenu stavku

Kada kupujete stan direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, u cenu je uračunat PDV od 10%. Taj porez obično ne vidite kao posebnu stavku jer je već u oglašenoj ceni, ali on postoji i deo je onoga što plaćate. Kod starogradnje se umesto toga plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%, i to na osnovicu koju utvrđuje Poreska uprava. Po zakonu je obveznik prodavac, ali se u praksi skoro uvek ugovorom dogovori da porez plati kupac, pa ga računajte kao svoj trošak.

Ova dva poreza se međusobno isključuju, ne plaćate oba. Za kupce prvog stana postoji olakšica u oba slučaja, samo u različitom obliku. Kod novogradnje možete tražiti refundaciju PDV-a za do 40 kvadrata, plus 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva koji ispunjava uslove. Kod starogradnje se ne vraća novac, već ste oslobođeni poreza na prenos za istu površinu. Uslov je, između ostalog, da od 1. jula 2006. niste imali stan u svom vlasništvu na teritoriji Srbije, a kod novogradnje i da je cela cena plaćena investitoru preko računa.

Praktična posledica: ako ne kupujete prvi stan, PDV u novogradnji je ozbiljna razlika. Na stan čija je cena bez PDV-a 150.000 evra, porez iznosi 15.000 evra, dok je porez na prenos kod starogradnje iste vrednosti 3.750 evra. Investitor to neće posebno istaći, ali vi treba da znate odakle vam ide novac.

Renoviranje: najveća nepoznanica kod starogradnje

Ovde starogradnja najčešće gubi bodove, ili barem iznenađuje kupce. Stan koji na prvi pogled izgleda „pristojno“ često ima elektroinstalacije iz vremena kada niko nije imao klima uređaj, indukcionu ploču i bojler u isto vreme. Vodovodne cevi su pocinkovane i iznutra zarasle, a kanalizacione vertikale niko nije dirao od izgradnje zgrade.

Prema cenovnicima izvođača za 2026. godinu, kompletna adaptacija starijeg stana, sa zamenom elektro i vodovodnih instalacija, novom keramikom, podovima, stolarijom i krečenjem, kreće se otprilike od 580 do 720 evra po kvadratu. Za stan od 60 kvadrata to je lako 35.000 do 43.000 evra. Ako vam treba samo osveženje bez diranja instalacija, cena je niža, ali i tu se retko prolazi ispod nekoliko stotina evra po kvadratu kada se sve sabere. Kupatilo srednjeg standarda samo po sebi košta oko 3.500 evra, a zamena jednog prozora sa ugradnjom 300 do 550 evra.

Dva saveta iz prakse. Prvo, na svaku procenu majstora dodajte bar 15 do 20 procenata rezerve, jer se u starim zidovima uvek nađe nešto: vlaga, šupljine, kablovi koji idu tamo gde ne bi trebalo. Drugo, uračunajte i vreme. Kompletno renoviranje traje dva do tri meseca, a za to vreme negde morate da živite. Ako plaćate kiriju i ratu kredita istovremeno, to su dodatne hiljade evra koje se nigde ne vide u ceni stana.

S druge strane, renoviranje vam daje stan po vašoj meri. Birate raspored, materijale i majstore, i znate šta je u zidu. Kod novogradnje to znate samo onoliko koliko verujete investitoru.

Novogradnja nije „useljiva sutra“ koliko se čini

Novi stan zvuči kao rešenje bez ikakvih dodatnih troškova, ali i on ima svoje. Kuhinja, ugradni ormari, rasveta, klima uređaji, ponekad i unutrašnja vrata nisu uvek u ceni. Proverite tačno šta znači „ključ u ruke“ kod konkretnog investitora, jer se taj izraz koristi vrlo slobodno. Parking mesto ili garaža se u kompleksima gotovo uvek prodaju odvojeno i mogu da koštaju koliko i jedna soba.

Obratite pažnju i na to kako je izračunata kvadratura. Terase, lođe i balkoni se obračunavaju sa koeficijentom, i razlika između onoga što piše u oglasu i stvarne korisne površine ume da bude veća nego što ste očekivali. Tražite specifikaciju po prostorijama i poredite neto površinu, a ne „ukupnu“.

Kod novogradnje je bitno i da li zgrada ima upotrebnu dozvolu i da li je moguća uknjižba. Stan bez uknjižbe znači da još niste vlasnik u katastru, a to može da utiče i na kredit i na buduću prodaju. Starogradnja tu ima prednost: istoriju zgrade i stana možete proveriti, a tereti i vlasništvo su uglavnom već odavno uredno upisani.

Mesečni troškovi: održavanje zgrade i grejanje

Ono što plaćate jednom, platite i zaboravite. Ono što plaćate svakog meseca, plaćate godinama. Zato vredi pogledati i šta vas čeka posle useljenja.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada obavezuje sve vlasnike da izdvajaju za tekuće i investiciono održavanje. Grad Beograd je propisao minimalne iznose, a investiciono održavanje zavisi od starosti zgrade i toga da li ima lift. Za zgradu sa liftom mlađu od deset godina minimum je 4,07 dinara po kvadratu mesečno, a za zgradu sa liftom stariju od 30 godina 10,16 dinara. Za stan od 60 kvadrata to je oko 244 dinara naspram oko 610 dinara mesečno, plus fiksni deo za tekuće održavanje. Same po sebi to nisu velike sume, ali pokazuju logiku: starija zgrada traži više novca, i to je fer.

Mnogo važnije od zakonskog minimuma je stvarno stanje zgrade. Pre kupovine u starogradnji pitajte upravnika ili komšije: kada je poslednji put rađen krov, da li fasada propušta, kakav je lift, ima li para na računu stambene zajednice. Ako zgrada uskoro mora da menja krov ili lift, a fonda nema, vaš deo tog troška može biti nekoliko hiljada evra. Kod novogradnje u velikim kompleksima mesečni račun je često viši zbog čišćenja, održavanja garaže, rampe, video nadzora i profesionalnog upravnika, pa i to treba pitati unapred.

Grejanje je posebna priča. Novija zgrada sa dobrom izolacijom i kvalitetnom stolarijom troši osetno manje energije, što se vidi kod onih koji plaćaju po potrošnji. Kod starogradnje na daljinskom grejanju, koja se naplaćuje po kvadratu, razlika se ne vidi na računu, ali se vidi u tome koliko je toplo u stanu i koliko ćete potrošiti na dogrevanje. Ako stara zgrada ima neizolovanu fasadu i drvene prozore, zamena stolarije je prvo što ćete uraditi.

Kvalitet gradnje i lokacija: ono što se ne vidi u oglasu

Stare zgrade iz šezdesetih, sedamdesetih i osamdesetih građene su po standardima tog vremena i mnoge su izuzetno solidne: debeli zidovi, viši plafoni, dobra zvučna izolacija između stanova, veći i pravilniji rasporedi. Ne važi to za svaku zgradu, ali „stara“ ne znači automatski „lošija“. Imate i jednu prednost koju novogradnja nema: zgrada je već odstojala decenije, pa znate kako se ponaša. Videćete pukotine, vlagu u podrumu i stanje stepeništa.

Kvalitet novogradnje jako zavisi od investitora. Neki grade vrlo kvalitetno, neki štede na svemu što se ne vidi na prvi pogled: na izolaciji, instalacijama i hidroizolaciji terasa. Proverite šta je investitor ranije gradio, prošetajte do neke njegove zgrade stare pet godina i porazgovarajte sa stanarima. To je najbolja provera koju možete da uradite. Dobro je znati i da po Zakonu o obligacionim odnosima izvođač odgovara za nedostatke koji se tiču solidnosti građevine deset godina od predaje, ali sudski postupak je spor i neizvestan, pa je bolje izbeći problem nego se kasnije pozivati na garanciju.

Lokacija je, na kraju, ono što ne možete da promenite. Starogradnja je obično u kraju sa školama, vrtićima, prevozom i parkovima koji već postoje. Novi kompleksi to često tek obećavaju, a oko vas se godinama gradi. Sa druge strane, novi kompleksi rešavaju parking, imaju lift i često zelene površine u dvorištu. Razmislite šta je vama svakodnevno važnije.

Primer računice: dva stana od 55 kvadrata

Da bismo sve spojili, evo jednog uprošćenog primera. Brojke su ilustrativne i služe da pokažu logiku, ne kao ponuda za konkretan stan.

Stan A, starogradnja iz 1978, dobar kraj: 55 kvadrata po 2.950 evra, to je 162.250 evra. Porez na prenos od 2,5% je oko 4.050 evra (ako ne kupujete prvi stan). Kompletno renoviranje po 620 evra po kvadratu je oko 34.100 evra, plus rezerva od 15% od oko 5.100 evra. Ukupno približno 205.500 evra, uz dva do tri meseca bez useljenja.

Stan B, novogradnja u novom kompleksu, nešto dalje od centra: 55 kvadrata po 3.300 evra, to je 181.500 evra sa uračunatim PDV-om. Kuhinja, ormari, rasveta i klime su recimo 9.000 evra. Parking mesto koje se prodaje odvojeno, recimo 18.000 evra. Ukupno približno 208.500 evra, useljivo odmah.

Vidite da su konačne cifre blizu, iako su cene po kvadratu na prvi pogled bile drugačije. Ako vam parking ne treba, novogradnja postaje jeftinija. Ako kupujete prvi stan, refundacija PDV-a za 40 kvadrata može da vrati i preko 10.000 evra, što opet menja računicu u korist novogradnje. A ako vam je lokacija presudna i volite da sami birate kako će stan izgledati, starogradnja ima smisla i kada je malo skuplja na kraju.

Kako da odlučite

Na kraju se sve svodi na nekoliko pitanja koja vredi iskreno sebi postaviti:

• Da li kupujete prvi stan? Ako da, olakšice su u oba slučaja značajne, ali refundacija PDV-a kod novogradnje obično donosi više novca.
• Imate li novac i vremena za renoviranje? Ako je budžet tesan i treba da se uselite odmah, starogradnja koju treba kompletno raditi može da vas finansijski iscrpi.
• Koliko vam znači lokacija u odnosu na parking, lift i energetsku efikasnost?
• Koliko znate o zgradi, odnosno o investitoru? Proverena stara zgrada je često sigurnija od novog projekta firme koju ne poznajete.
• Planirate li da stan prodate ili izdajete za nekoliko godina? Novogradnja u traženom kompleksu se lakše izdaje, dok dobro renoviran stan u centru dugoročno čuva vrednost.

Ne postoji univerzalno bolji izbor. Postoji samo stan koji se uklapa u vaš budžet, vaš način života i vaš rok. Ako sednete i saberete sve stavke, a ne samo cenu iz oglasa, odluka obično postane mnogo jasnija nego što je izgledala na početku. Ako niste sigurni kako da procenite stanje zgrade ili realan trošak renoviranja, pozovite nekoga ko je to već radio pre nego što date kaparu. Nekoliko sati provere može vam uštedeti ozbiljan novac.