Kupovina nekretnine u Srbiji za strance: pravila, reciprocitet i procedura

Na beogradskim gradilištima, ali i u oglasima za kuće po Vojvodini, sve češće se čuje ruski, turski ili kineski. Kupci iz inostranstva odavno nisu retkost, a pitanja koja postavljaju su skoro uvek ista: smem li uopšte da kupim stan, šta mi treba od papira i koliko ću platiti poreza? Odgovori nisu komplikovani, ali postoji nekoliko detalja zbog kojih kupovina može da zapne baš u trenutku kada je kapara već data.

Prošli smo kroz važeće propise, uputstva katastra i aktuelne tekstove domaćih medija i advokata, pa evo šta stranac (i prodavac koji mu prodaje) treba da zna pre potpisa.

Ko sme da kupi: reciprocitet je ključna reč

Osnovno pravilo nalazi se u članu 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Strano fizičko lice koje u Srbiji ne obavlja delatnost može, pod uslovom uzajamnosti, da stekne pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi, kao i domaći državljanin. Strana fizička i pravna lica koja ovde obavljaju delatnost mogu, takođe uz uzajamnost, da kupe nepokretnosti koje su im neophodne za tu delatnost.

Uzajamnost (reciprocitet) znači da i građani Srbije mogu da kupuju nekretnine u državi iz koje kupac dolazi, pod uslovima koji nisu bitno teži od naših. Zakon ne kaže koja vrsta uzajamnosti je potrebna, pa se u praksi razlikuju dve:

• Ugovorna – izričito predviđena međudržavnim ugovorom. Prema pregledu advokatske kancelarije Đorđević i portala agencije Obradović, to je slučaj sa Velikom Britanijom, SAD, Holandijom i Japanom.
• Faktička – Ministarstvo pravde je utvrdilo da u praksi postoji. Na tom spisku je, prema istim izvorima, više od 80 država, među kojima su Nemačka, Italija, Francuska, Austrija, Rusija, Kina, Turska, Ujedinjeni Arapski Emirati, Kanada, kao i Hrvatska, Slovenija, Crna Gora i Bosna i Hercegovina.

Ako država kupca nije na spisku, to ne znači automatsko „ne“. Katastar, sud ili bilo koje zainteresovano lice može da zatraži objašnjenje od Ministarstva pravde. Agencija Obradović u tekstu iz avgusta 2026. navodi da je republička taksa za taj zahtev tada iznosila 2.510 dinara, uz napomenu da se iznos proveri pre uplate. Ovo je prvi korak, i to pre kapare, a ne posle nje.

Kod nasleđivanja je režim blaži. Po članu 82b istog zakona stranci mogu da naslede nepokretnost uz uzajamnost, ali se ona, po dugogodišnjoj praksi koju opisuju advokati, pretpostavlja dok se ne dokaže suprotno.

Šta stranac može, a šta ne može da kupi

Ukratko: stan i kuću da, njivu ne. Stranac koji ne obavlja delatnost u Srbiji može da kupi stan, kuću ili stambenu zgradu, kao i zemljište ispod objekta i ono koje služi njegovoj redovnoj upotrebi. Ostalo zemljište, bez kuće na njemu, ne može. Novosti u tekstu od 14. juna 2026. podsećaju da poljoprivredno zemljište stranci ne mogu da steknu kupovinom.

Jedini izuzetak tiče se državljana Evropske unije. Izmenama Zakona o poljoprivrednom zemljištu iz 2017. (član 72đ) oni mogu da kupe do dva hektara, ali pod uslovima koje gotovo niko ne ispunjava: najmanje deset godina stalnog nastanjenja u toj opštini, najmanje tri godine obrade baš te parcele, registrovano poljoprivredno gazdinstvo bez prekida najmanje deset godina i sopstvena mehanizacija. Zemljište ne sme biti bliže od 10 kilometara granici, a država ima pravo preče kupovine. Posao zaključen protivno ovim pravilima je ništav.

U praksi ovo najčešće iznenadi kupce kuća sa velikim placem. Ako je deo parcele u katastru upisan kao poljoprivredno zemljište, taj deo stranac ne može da upiše na sebe. Zato se namena parcele proverava u listu nepokretnosti pre bilo kakvog dogovora.

Procedura korak po korak: od pasoša do katastra

Sam tok kupovine isti je kao za domaćeg kupca, uz nekoliko dodatnih koraka:

1. Provera uzajamnosti za državu čiji je kupac državljanin.
2. Provera nepokretnosti u listu nepokretnosti: ko je vlasnik, da li postoje hipoteke, zabeležbe sporova i kakva je namena parcele. Kod novogradnje se proveravaju građevinska dozvola i papiri investitora, a kod starogradnje da li je objekat legalizovan i uredno upisan, što naglašavaju i Novosti.
3. Identifikacioni brojevi. Stranac nema JMBG dok ne dobije stalno nastanjenje. U katastar se, po članu 6 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, umesto JMBG upisuje broj iz važeće putne isprave. Zato podaci iz pasoša u ugovoru moraju biti tačni, a kod overe treba imati isti pasoš. Za poreske prijave nerezident se kod Poreske uprave vodi pod evidencionim brojem stranca (EBS).
4. Overa ugovora kod javnog beležnika. Ako kupac ne govori srpski, potreban je sudski tumač, a Novosti navode i dva punoletna svedoka koji znaju oba jezika. Ko ne može da dođe u Srbiju, kupuje preko punomoćnika, uz punomoćje overeno u inostranstvu i legalizovano (apostil) za upotrebu kod nas.
5. Plaćanje. Cena se uplaćuje na račun prodavca, a banke mogu da traže dokaz o poreklu novca. Prodavac, po pravilu tek kada primi novac, daje bezuslovnu saglasnost za upis (clausula intabulandi).
6. Upis u katastar. Javni beležnik ugovor po službenoj dužnosti elektronski dostavlja katastru. Od novembra 2023. zahtev za upis ionako se podnosi isključivo preko profesionalnih korisnika (notar, advokat, geodetska organizacija), pa kupac ne mora lično na šalter. Važno je znati da se vlasništvo stiče tek upisom, a ne potpisom ugovora.

Porezi: iste stope, jedno važno „ali“

Stranac plaća iste poreze kao i domaći kupac. Kod kupovine od fizičkog lica plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto. Po Zakonu o porezima na imovinu, poreski obveznik je prodavac, dok kupac za taj porez jemči, a solidarno ako je ugovorom preuzeo plaćanje, što je u praksi čest dogovor. Kod kupovine od investitora umesto toga se plaća PDV (10 odsto za stanove), a dva poreza se međusobno isključuju. Posle upisa stiže i godišnji porez na imovinu, prema odluci opštine.

Izuzetak koji strance obično iznenadi: oslobođenje od poreza na prenos i povraćaj PDV-a za kupca prvog stana važe samo za državljane Srbije. Strani kupac na to ne može da računa, čak ni kada kupuje prvu nekretninu u životu. Pored poreza, treba računati na troškove notara, advokata, sudskog tumača i katastarske takse.

Firma, boravak i ko danas kupuje

Kupovina preko firme. Privredno društvo registrovano u Srbiji je domaće pravno lice, bez obzira na to ko su mu osnivači. Advokati, među njima i kancelarija Dubajić iz Novog Sada, zato navode da takva firma stiče nepokretnosti kao i svako drugo domaće pravno lice, pa se ovaj put koristi kada kupac nema reciprocitet ili želi zemljište. Treba ipak imati u vidu troškove vođenja firme i to da je nekretnina tada vlasništvo društva, a ne kupca lično. Kod poslovnih prostora i kupovine između dva PDV obveznika važe i posebna PDV pravila.

Boravak. Zakon o strancima (član 40) među osnovima za privremeni boravak navodi i vlasništvo nad nepokretnošću. Član 54 precizira da se misli na stanove i stambene zgrade nad kojima stranac može imati svojinu i u kojima zaista stanuje. Kupovina garaže, građevinskog ili poljoprivrednog zemljišta, kako pišu Novosti, nije osnov za boravak. Ni sam stan ne daje boravak automatski. Zahtev se podnosi posebno, mora se ispuniti i niz opštih uslova, a advokati navode da se dozvola izdaje na period do tri godine, uz mogućnost produženja. Državljani zemalja kojima je potrebna viza prethodno moraju da pribave vizu za duži boravak (viza D).

Ko su danas strani kupci

Poslednji javno dostupan podatak RGZ-a o udelu stranaca koji smo pronašli odnosi se na 2023. godinu. Tada su kupci sa prebivalištem van Srbije činili 4,81 odsto svih kupaca, u odnosu na 2,93 odsto godinu ranije. Za 2024. i 2025. takav presek nije objavljen. Na panelu portala 4zida u decembru 2024. Jovan Nedeljkov iz kompanije Emerald Hill rekao je da je u njihovom projektu svaki peti kupac stana te godine bio iz Rusije.

Šta se menja ove jeseni? Dobrica Ilić iz agencije Etagi rekao je za Telegraf Biznis 31. oktobra 2026. da postoje jasne naznake novog talasa dolaska Rusa, ali i Turaka. Za razliku od prvog talasa, današnji kupci i zakupci su, kaže, oprezniji, bolje poznaju tržište i ne pristaju da preplate. Sve češće traže stanove i van Beograda, pa Ilić ne očekuje skok cena. U Novom Sadu agent Jovan Vujadinović za RTV navodi da među strancima nisu samo Rusi, već i Kinezi, kupci iz Indije, kao i ljudi iz Republike Srpske i Crne Gore.

Najčešće greške

• Kapara pre provere reciprociteta. Ako se kasnije pokaže da upis nije moguć, povraćaj novca postaje pravni spor.
• Plac koji je delom njiva. Deo upisan kao poljoprivredno zemljište stranac ne može da upiše na sebe.
• Pogrešni podaci iz pasoša u ugovoru ili overa sa novim pasošem, što komplikuje upis.
• Računanje na olakšice za prvi stan, koje strancima ne pripadaju.
• Uverenje da stan sam po sebi donosi boravak. Donosi samo pravo da se podnese zahtev, uz ispunjene ostale uslove.

Sve u svemu, Srbija je za strane kupce prilično otvorena: iste stope poreza, isti notar, isti katastar. Razlika je u nekoliko provera koje treba uraditi na početku, a ne na kraju. Ko proveri reciprocitet, namenu parcele i papire nekretnine pre kapare, kupuje mirno. Ko to preskoči, rizikuje da plati stan koji ne može da upiše na svoje ime.