Garaža i parking mesto kao investicija: koliko koštaju i da li se isplati kupiti

Ko živi u Beogradu, zna koliko vredi sigurno mesto za auto. Petnaest minuta kruženja oko bloka posle posla, kazna u zoni, ogrebotina na braniku... Zato ne čudi što se garaže sve češće pominju kao „mala nekretnina“ u koju se ulaže, a ne samo kao dodatak uz stan. Pitanje je samo da li brojke danas i dalje idu u prilog kupcu ili je ta priča najbolje prošla pre nekoliko godina.

Pogledali smo zvanične podatke Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za prvo polugodište 2026, aktuelne oglase za izdavanje i ono što o porezima i uknjižbi treba znati pre nego što se potpiše predugovor.

Koliko danas košta garažno mesto u Srbiji

Prema podacima RGZ-a koje je u septembru 2026. preneo B92, prosečna cena garažnog mesta u Srbiji u prvih šest meseci ove godine iznosila je 14.362 evra, a medijana 12.000 evra. To je rast od 11,4 odsto u odnosu na isti period 2025. Garaže nisu marginalan deo tržišta: čine oko desetinu svih prometovanih nepokretnosti, a gotovo polovina (49 odsto) prodaja obavljena je na teritoriji Beograda. Najviše ugovora zaključeno je na Novom Beogradu, a odmah zatim u Novom Sadu.

Raspon unutar same prestonice je ogroman. Medijalne cene po opštinama, prema istom izveštaju (pregled na portalu Cene nekretnina), izgledaju ovako:

• Stari grad: medijana 27.000 evra, prosek 29.348 evra
• Novi Beograd: medijana 26.000 evra, prosek 24.409 evra (rast proseka od 18,8 odsto, najveći u gradu)
• Savski venac: medijana 25.000 evra, prosek 28.100 evra
• Vračar, Rakovica i Čukarica: medijana oko 20.000 evra
• Palilula 19.380 evra, Voždovac 18.000 evra
• Zvezdara i Zemun: medijana 12.000 evra

Drugim rečima, za jedno mesto na Starom gradu mogu se kupiti dva u Zemunu. Najskuplje garažno mesto u prvom polugodištu prodato je upravo na Starom gradu, za 77.000 evra, što je cena lepe garsonjere u mnogim gradovima Srbije.

Van Beograda cene su znatno niže. U Novom Sadu prosek je 13.628 evra, a medijana 14.000 evra. U Subotici je prosek 8.644 evra, u niškoj opštini Medijana 7.873 evra, u Pančevu 7.215 evra, u Kragujevcu 5.674 evra, a u Loznici 4.277 evra. Najveći skok zabeležen je u Pančevu, čak 31,4 odsto, i u Čačku, 29,5 odsto. Na Paliluli, Voždovcu i u Zemunu prosečne cene su, s druge strane, blago pale.

Važna napomena: to su cene iz stvarnih ugovora, a ne oglasa. Euronews Srbija je u oktobru 2026, analizirajući ponudu na portalu Nekretnine.rs, naveo da se u udaljenijim delovima Beograda mesta oglašavaju za oko 14.000 do 22.000 evra, dok na centralnim lokacijama tražene cene prelaze 30.000, pa i 40.000 evra. U Novom Sadu veliki deo ponude je između 19.000 i 33.000 evra, dakle osetno iznad onoga što pokazuju ugovori.

Garaža, garažno mesto i parking mesto nisu isto

Ovde nastaje najviše nesporazuma, i to skupih. U oglasima se sve zove „parking“, ali pravno postoje tri vrlo različite stvari.

Garažno mesto u zatvorenoj, najčešće podzemnoj garaži zgrade, kada je projektovano i upisano kao poseban deo objekta, ima svoju oznaku u katastru. Može da se uknjiži, proda, nasledi i optereti hipotekom kao svaka druga nepokretnost. To je najjača pozicija za kupca.

Garažni boks je fizički odvojen prostor, zidom ili pregradom, i takođe se tretira kao poseban deo objekta. Prednost je što u njega može da stane i nešto stvari, pa ga je lakše izdati.

Parking mesto na otvorenom, obeleženo na parceli ispred ili iza zgrade, ne može se uknjižiti kao zasebna nepokretnost. Kupac u najboljem slučaju dobija pravo trajnog korišćenja. Kako upozorava portal Stanovanje.rs, slabija je to pozicija, a sudska praksa pokazuje i zašto: u jednom predmetu pred Vrhovnim sudom kupac stana u Kragujevcu sporio se sa investitorom oko „svog“ mesta u dvorištu, jer parking mesta nisu bila numerisana i u praksi su pripadala svim stanarima. Euronews je u istoj analizi podsetio na suštinu: iscrtano mesto u garaži nije automatski nepokretnost upisana kao poseban deo.

Zato pre bilo kakve kapare proverite list nepokretnosti: da li mesto ima broj posebnog dela, površinu i upisanog vlasnika, i da li postoje tereti. Ako vam prodavac kaže da mesto „nije u projektu, ali to se reši kod notara“, budite oprezni. Bez upisa kupujete obećanje, a ne nekretninu.

Porezi i troškovi: šta menja računicu

Kod kupovine u novogradnji od investitora, na garažu se obračunava PDV po opštoj stopi od 20 odsto, dok je stopa za stan 10 odsto. To proizlazi iz Zakona o PDV-u, jer garaža nije stambeni prostor. Kupci prvog stana često ne znaju i da se refundacija PDV-a odnosi samo na stan, a ne i na garažno mesto, čak ni kada se kupuju istim ugovorom. Prema mišljenju Ministarstva finansija objavljenom u Biltenu 2024, ni pravo trajnog korišćenja parking mesta u otvorenom bloku ne smatra se sporednim prometom uz stan, pa ne ulazi u refundaciju.

Kada kupujete od fizičkog lica, umesto PDV-a plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, a oslobođenje za prvi stan ni tu ne važi za garažu. Tome dodajte troškove overe kod javnog beležnika i upisa u katastar.

Posle kupovine dolaze godišnji troškovi: porez na imovinu (zavisi od opštine i zone), doprinos za održavanje zgrade, eventualno čišćenje i struja u garaži, servis rampe ili kapije. Pojedinačno nisu veliki, ali kod investicije koja donosi stotinak evra mesečno svaki od njih se primeti.

Kirija naspram kupovine: da li se isplati u 2026.

Pregled oko 80 oglasa za izdavanje u Beogradu krajem septembra 2026, koji je objavio portal Iznajmljivanje skladišta, pokazuje da se standardna garaža od 12 do 15 kvadrata najčešće nudi za 100 do 150 evra mesečno. Na Zvezdari i Voždovcu ima ponuda i od 70 evra, a oko Hrama Svetog Save i na Starom gradu traži se 200 do 280 evra. Prema Euronewsu, u Novom Sadu zakup je uglavnom 70 do 150 evra, a u Nišu 60 do 100 evra. Ovo su tražene, a ne nužno ostvarene cene.

Euronews je napravio i jednostavnu računicu: mesto kupljeno za 20.000 evra i izdato za 120 evra mesečno donosi 1.440 evra godišnje, odnosno bruto prinos od 7,2 odsto. Fizičko lice, međutim, plaća porez na prihod od izdavanja po stopi od 20 odsto, na osnovicu umanjenu za 25 odsto normiranih troškova, što je efektivno 15 odsto kirije. Kada se to odbije, ostaje oko 1.224 evra, ili približno 6,1 odsto, i to pre poreza na imovinu, održavanja i meseci bez zakupca.

Ista logika daje vrlo različite rezultate po lokacijama. Na Zvezdari, gde je medijana 12.000 evra, a kirije se kreću od 70 do 150 evra, bruto prinos može biti i iznad 10 odsto, ako uspete da naplatite gornji deo raspona. Na Starom gradu, sa medijanom od 27.000 evra i kirijom oko 200 evra, prinos je približno 9 odsto bruto. Ipak, kupovina na vrhu tržišta po 40.000 i više evra brzo spušta prinos ispod onoga što daje izdavanje stana.

Investicioni savetnik Nikola Seneši rekao je za Mondo u aprilu 2026. da su garaže zanimljive jer imaju male troškove održavanja i jer centralni delovi Beograda imaju manjak parking mesta, ali i da je „kupovina garaže za izdavanje bila atraktivna u prethodnih par godina, a sada je to već malo teža investicija“. Napominje i da investitori u novogradnji često drže odnos od 1,1 do 1,2 garažnog mesta po stanu i uslovljavaju kupce stana da kupe i garažu.

Šta iz svega toga sledi? Ako kupujete stan za sebe i imate auto, garažno mesto u istoj zgradi gotovo uvek ima smisla: podiže vrednost i olakšava kasniju prodaju ili izdavanje stana. Kao čista investicija, garaža se isplati kada su ispunjena tri uslova: mesto je uknjiženo kao poseban deo, nalazi se u zoni gde parkiranja realno nema (stari blokovi bez garaža, blizina bolnica, fakulteta, poslovnih centara) i kupljeno je po ceni koja ostavlja neto prinos iznad onoga što biste dobili izdavanjem stana. Garaža u novom kompleksu gde svaki stan već ima svoje mesto može dugo da stoji prazna.

Prednosti su jasne: mali ulog u odnosu na stan, gotovo bez habanja, jednostavno izdavanje i manje problema sa zakupcima. Mane su takođe jasne: zarada je ograničena, tržište je usko, a vrednost u potpunosti zavisi od mikrolokacije. Pre odluke izračunajte neto, a ne bruto prinos, i proverite katastar. Tek tada znate da li kupujete investiciju ili skupo mesto za parkiranje.