Beograd, Novi Sad ili Niš: kako se kreću cene stanova i kirija po gradovima u 2026.

Kada neko u Srbiji kaže „stanovi su poskupeli“, obično misli na Beograd. Podaci za 2026. pokazuju da je ta slika nepotpuna. Niš je u poslednjih godinu dana rastao brže od prestonice, Novi Sad se polako odvaja od Beograda, a kirije ni u jednom od tri grada ne prate tempo prodajnih cena. Za kupca, zakupca i investitora to znači tri sasvim različite računice.

Uporedili smo poslednje zvanične podatke Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), oglašene cene sa portala i jesenje izveštaje o zakupu. Gde podatak ne postoji ili nije uporediv, to i kažemo.

Šta zaista plaćamo: RGZ za drugi kvartal 2026.

Najsvežiji kompletan izveštaj RGZ-a odnosi se na ugovore iz drugog kvartala, od aprila do juna 2026. Izveštaj za treći kvartal do početka novembra nije objavljen. Prednost ovih brojki je što ne potiču iz oglasa, već iz overenih kupoprodajnih ugovora.

Izvor: RGZ, kvartalni izveštaj za II kvartal 2026. U zagradi je promena u odnosu na II kvartal 2025. *Za Beograd RGZ računa samo deset katastarskih opština užeg gradskog područja, od Starog grada i Vračara do Čukarice i Stare Rakovice.

Prvo što upada u oči je da je starogradnja u sva tri grada skuplja od novogradnje. To nije greška u tabeli. Od 2026. RGZ primenjuje novu metodologiju, pa se kao novoizgrađen računa i stan iz zgrade stare do pet godina. Starogradnja je, s druge strane, češće na boljim lokacijama, a novi projekti se uglavnom grade po obodu grada. Zato poređenje sa godinama pre 2026. treba uzeti okvirno.

Drugo, rast nije ravnomeran. U Nišu su postojeći stanovi za godinu dana poskupeli više od 27 odsto, a novi svega oko pet. U Novom Sadu novogradnja raste najsporije od sva tri grada, što ukazuje na veliku ponudu novih zgrada.

Oglasi govore malo drugačiju priču

Portal 4zida prati prosečne oglašene cene. One su po pravilu više od ugovorenih, jer prodavci ostavljaju prostor za pregovor. U drugom kvartalu 2026. kvadrat je u oglasima koštao 3.271 evro u Beogradu, 2.833 u Novom Sadu i 2.058 evra u Nišu. Godišnji rast je bio oko 7 odsto u Beogradu, 9,5 u Novom Sadu i čak 15,8 odsto u Nišu, gde je oglašeni prosek prvi put prešao 2.000 evra.

Razlika između oglasa i ugovora najveća je upravo u Novom Sadu i Nišu. U Novom Sadu oglašeni kvadrat je oko 420 evra iznad prosečne cene iz ugovora, a u Nišu oko 280 evra. To je dobar argument za pregovor, naročito kod starijih stanova. Konsultant Nikola Đogatović je za Tanjug početkom novembra rekao da je kod novogradnje od investitora cenu veoma teško oboriti, dok kod starije gradnje ima više prostora.

Istovremeno, broj kupoprodaja pada. Prema RGZ-u, u drugom kvartalu broj ugovora je u odnosu na godinu ranije manji za 1,7 odsto u Beogradu, 1 odsto u Novom Sadu i 4,3 odsto u Nišu. Manje prodaja uz više cene obično znači da tržište ulazi u sporiju fazu, ali ne i da cene padaju.

Kirije: Beograd skoro duplo skuplji od Niša

Za zakup ne postoji zvanična statistika poput RGZ-a, pa se oslanjamo na oglase. Prema analizi platformi iz Indomio mreže (Nekretnine.rs, Kuće.rs i Srbija-nekretnine.rs) za mart 2026, prosečna tražena kirija iznosila je:

• Beograd: 14,45 €/m². Najmanji stanovi na periferiji od oko 230 do 300 evra, garsonjere u širem centru 400 do 700, dvosobni od oko 700 do preko 1.000 evra.
• Novi Sad: 9,98 €/m². Garsonjere uglavnom 270 do 320 evra, jednosobni 400 do 500, dvosobni 500 do 750 evra.
• Niš: 7,33 €/m². Manji stanovi 200 do 300 evra, dvosobni 300 do 500, a veći i bolje opremljeni do oko 550 evra.

Na godišnjem nivou kirije rastu znatno sporije od prodajnih cena. Prema podacima Nekretnine.rs za septembar 2026, koje je preneo Alo, tražene prodajne cene u Beogradu su za godinu porasle 12,97 odsto, a kirije svega 1,11 odsto. U Novom Sadu odnos je 12,56 prema 2,49 odsto, a u Nišu 11,40 prema 6,11 odsto.

Jesen je donela novi pritisak

Prosek ipak ne hvata ono što se dešava poslednjih nedelja. Agent Andrej Stokić iz agencije Attico Group rekao je početkom oktobra za Novu ekonomiju da su kirije u Novom Sadu oko 30 odsto više nego dva meseca ranije. Stan koji je išao za 400 evra sada se izdaje i za 600. Razlog je novi talas dolazaka ruskih državljana, uz početak studentske godine.

U Beogradu je slično. Olga Buckaja, koja vodi agenciju za pomoć ruskim državljanima, rekla je za RTS (prenosi Kurir, 9. novembra) da ljudi sa budžetom od 300 do 350 evra u Beogradu „bukvalno ne mogu da pronađu ništa“. Na drugom kraju skale, Nenad Avram iz agencije Eminent nekretnine navodi da se namešteni stanovi u Beogradu na vodi izdaju za oko 20 evra po kvadratu.

Kupiti ili iznajmiti: računica za stan od 50 kvadrata

Alo je u oktobru objavio poređenje na osnovu prosečnih oglasa iz septembra 2026: stan od 50 kvadrata, 20 odsto učešća, kredit na 25 godina, kamata 4,5 odsto.

Izvor: Alo, 20. oktobar 2026, ilustrativna računica na osnovu oglasa, nije ponuda banke.

Mesečno su rata i kirija skoro izjednačene u sva tri grada. Prava razlika je u početnom novcu. Za Beograd treba više od 33.000 evra samo za učešće, pre poreza, procene, overe i upisa hipoteke. U Nišu je taj prag upola niži.

Kupcima koji računaju na državni program stambenih kredita za mlade bitna je i vest od 10. novembra. Banka Poštanska štedionica privremeno je obustavila prijem novih zahteva jer je popunila svoju kvotu od 440 miliona evra u okviru garantne šeme i od Ministarstva finansija traži dodatna sredstva.

Koliko donosi izdavanje: gruba procena prinosa

Ako prosečnu traženu kiriju iz marta pomnožimo sa 12 i podelimo prosečnom cenom kvadrata iz ugovora RGZ-a za drugi kvartal, dobijamo bruto prinos od oko 5,4 odsto u Beogradu, 5,0 u Novom Sadu i 4,9 odsto u Nišu. Ako umesto ugovorenih uzmemo oglašene cene sa 4zida, prinos pada na oko 5,3, 4,2 i 4,3 odsto.

Ovo je bruto procena, pre poreza na prihod od izdavanja, troškova održavanja, nameštaja i meseci kada je stan prazan. Neto prinos je realno za jedan do dva procentna poena niži. Uz to, beogradski prosek kirije odnosi se na ceo grad, a cena kvadrata iz RGZ-a samo na uže gradsko područje, pa je računica okvirna.

Zaključak je ipak jasan: niža cena kvadrata u Nišu ne znači automatski bolji prinos, jer su i kirije srazmerno niže. Analiza Nekretnine.rs iz maja beleži da su cene stanova u Nišu od septembra 2024. do maja 2026. porasle 12,5 odsto, a kirije jedva dva odsto. Kupac u Nišu danas više zarađuje na rastu vrednosti stana nego na zakupu.

Šta to znači za vas

Ako kupujete da biste živeli u stanu

• U Beogradu i Novom Sadu pogledajte i novogradnju po obodu. Po zvaničnim podacima prosečno je jeftinija od starogradnje, a u Novom Sadu je i najsporije rasla.
• U Nišu brzo poskupljuju upravo jeftiniji delovi grada. Prema Nekretnine.rs, Niška Banja je za godinu dana poskupela 46 odsto, a Crveni Krst skoro 30 odsto.
• Pregovarajte, posebno kod starijih stanova. Razlika između oglasa i ugovora je u proseku nekoliko stotina evra po kvadratu.

Ako iznajmljujete

• Na jesen je tražnja najveća, zbog studentske sezone i novog talasa dolazaka. Ako ugovor nije hitan, ne pristajte na prvu ponudu i uporedite više oglasa u istom kraju.
• Insistirajte na pisanom ugovoru i prijavi boravišta. Strancima bez prijave staje i postupak za boravak.

Ako ulažete

• Beograd i dalje daje najviši bruto prinos, ali traži i najveći ulog.
• Novi Sad je trenutno pod najvećim pritiskom potražnje za zakupom, ali velika ponuda novih zgrada usporava rast cena novogradnje.
• Niš je priča o rastu vrednosti, ne o kiriji. Pad broja prodaja od 4,3 odsto upozorava da se brzina rasta može usporiti.

Nijedan od tri grada trenutno ne pokazuje pad cena. Đogatović za naredni period u Beogradu očekuje stagnaciju ili blagi rast. Sledeći pravi test biće izveštaj RGZ-a za treći kvartal, koji će pokazati da li je jesenji skok kirija stigao i do cena po kojima se stanovi zaista prodaju.